10月个税起征点才提高,凭啥他这个月就降税了!每年还能少交3000元税?

 

老同学群里欢乐多,时不常插科打诨热热闹闹。

 

A君早上秀了一下自己的工资单,本来想炫耀一下自己赶在10月份个税起征点提高前提前降税,结果这一秀不要紧,反倒在同学群里掀起了一波焦虑。

 

01

“你们还在等10月降税吗?”

 

A君一直是班里的开心果,毕业这么多年了还像长不大,有点啥事都愿意跟同学们秀一下。

 

这不,一大早就来晒工资单了。

 

“你们还在等10月降税吗?”A君声称自己有“门路”,不用等10月份个税起征点提高,已经提前一个月享受“特殊待遇”降税了。

 

为了证实自己的话,他还给大家截了张图,对比了一下上个月和这个月的税,果然少交了250。

 

班长就是班长,直接来了一句:纳税是每个公民应尽的义务。

 

“八姐”马上神补刀,“对对对,你看那个女明星都被举报了,你可要小心点。”

大家一通起哄。

 

A君继续卖关子,故作神秘,“我这个月降税,下个月个税起征点提到5000,我还能继续降。”

 

一直不言语的学委,发了一句,“我算了一下,你这两个月的应税所得差额是1000元。”

 

果然不愧是学霸。

 

“厉害了我的学委!”A君这回不卖关子了,如实招来。“我刚给自己买了一份税延养老险,每个月不多不少,可以有1000元的免税额度。而且,等我退休以后,每个月还能领2000多的养老金。”

 

有人问啥是“税延”,A君简单科普了一下,

“税延”就是“税收递延”,简单说就是现在国家不收你的税,把税钱“借”给你,让你拿去投资,等过几十年你退休了该领钱了,你再把“借”的税钱还回去。这样做最大的好处是可降低个人当下的税务负担,同时,同样的钱,现在肯定比以后值钱,这就是货币时间价值,考虑这一点,还会产生一定的节税效应。

 

经济头脑灵光的同学马上说,这个划算。“现在啥都涨价,就是涨薪水难,少交点税也是好的。”“每个月多赚个傻子数也值了,一个月250,一年就是3000呢,每天加个鸡腿都妥妥的了。”

 

02

“咱家那的养老院都6000多一个月了”

 

突然有人问了一句,咋好好的想起买养老保险了?

 

“暑假带孩子回老家看看,父母年纪大了,也不愿意离开家,就顺道去几个养老院转转,条件差的真没法看,条件好的快住起了,看上一个挨着医院看病方便的养老院,一问6000多一个月了……”。

 

A君说完,群内集体沉默了3分钟。

 

大家都知道,老家的收入水平,也知道一个老人一个月即便没六千,哪怕是四五千的养老费用对我们这些人意味着什么。

 

老人虽然嘴上说故土难离,不愿意离开家,其实还不是心疼去大城市房子贵,家里住不下,出去住养老院,费用更贵嘛。

 

就拿北京来说,公立养老院都在排队,得空出一个位置才能住进去一个老人,想住的比离世的人多,新闻上都说,有家养老院排队都要排100年了。

私立养老院要么条件不好,条件好的没补贴,市场定价,行情也是一路看涨。而且越往后人工成本越高,看看现在的小时工费用,护理费只多不少。医疗费用这都是还没考虑进去的。

 

父母的今天,就是我们的明天。

 

但好歹父母的养老金比我们还富裕点,从单位退休,拿的钱比退休前也没少多少,还年年涨,一辈子攒下的钱还能给我们在大城市买房付个首付,时不常的还能打着“给孙子的”名义补贴一下我们。

 

但当我们老了呢?

 

“没想到,咱班最长不大的,却是最早想明白的。”班长率先打破了沉默,“那个税延养老险在哪买啊?”

 

“买这个保险麻不麻烦啊,羊毛好薅吗?”

 

“给我们介绍个代理人吧,要靠谱点的哈。”

 

“不用那么麻烦,直接在网上就能买。”A君甩了个链接到群里。

 

京东金融联合平安养老险上线“延税养老险”产品,让大家动动手指就能享受税收优惠,为了养老早做准备。

 

如果以家住上海30岁的小明为例,每月缴纳1000元保费,按照月薪个税税率25%计算,等于小明每个月少交了250元税费,一年下来就是3000元,相当于半部iphoneX。如果按照30年计算,小明累计省税额将达到9万元!

 

最最重要的,退休之后他交的税延养老险还能让他每个月领取2267元,多一份助力,也让我们的养老生活更美好。

 

越来越多的城市,房价开始跌了……

 

01

猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

 

这种房地产情节是有历史和现实的原因:

❶ 房产文化已经植入了我们的基因,华人去了哪都是买房置地,中国台湾、东南亚都这样,历史上我们是个农耕民族,很多朝代都是鼓励自耕农持有土地,国家的税收和延续也都以此为根基,再牛的人,衣锦还乡也要买地盖房,改不了了,所以土地制度历来最受关注;

 

❷ 现实来说,买房也是固化资产,保值增值的首选,相对来说买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高,比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底,所以买不买房是个基础民生问题。

 

房价涨跌决定了悲喜人生,房价涨,造成无房家庭的普遍焦虑;涨得快,买房的高兴但是政府担心泡沫化;房价跌,就有老业主大闹售楼处的,这种场景大家屡见不鲜了。

 

不过,房子就在哪,不喜不悲。云房数据中心最近发布了8月份的百城房价走势统计报告,事情正在起变化啊,我们先来看下这个报告:

 

 

02

房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

 

总结来说:房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

 

厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。

 

厦门的故事很有代表性。

 

因为各种市场需求和炒家的刻意炒作,厦门房价过去几年狂飙突进,街角小巷都在讨论房价,但是最近的一轮调整,很多炒房团被深度套牢,先有房价崩盘的消息传出,后来发现很多房东纷纷抛售房产,有2016年囤房的地产商挥泪甩卖,但市场难觅接盘侠,大家都在持币观望,房价比高峰时降了约有1万元。很多买房者会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。而这个期间仓促上车的人有不少已经哭晕。

 

以厦门为代表的诸多城市房价开始微跌,加上地产商拿地谨慎,1-7月接近800宗地块流拍,《2018年8月份40城土地市场报告》也显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,这些都显示出对于房子的看法正在加速分化。

 

核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,从低点到高点再到低点,所以大家习惯了用历史经验看未来,有些地产商希望刀口舔血牟暴利,前两年还在加杠杆拿地,现在都面临大风险,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金。

 

03

当然,更多的城市还沉浸在房价上涨的喜悦中,特别是三四线城市,房子还是热议的话题,很多房子还需要抢,一些前两年均价四五千的小县城,过万的项目比比皆是了。

 

呼和浩特、海口、长沙、泉州、南阳二手房价格涨幅名列前茅。其中呼和浩特月环比上涨6.07%,有点猛。

 

一般提到房地产市场很少提到呼市,这里的房价也是多年横盘,涨幅不大库存很多,当地的大妈形容,“房子像庄稼一样种下去长出来,以前的荒郊野地都盖了房”。前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大,他说日子不好过,“现房、期房加一起保守的说够卖五年的,如果只卖给当地人,十年也卖不完,而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入,前景不好说。”

 

谁知道,去库存的利好一来,不过四五年的时间,呼和浩特前两周宣布,全面停止去库存,调控措施已经在路上了。

 

呼市的上涨其实还能找到一些理由的,比如首府城市,比如高铁要开通了,都对房价有很大的刺激。二十多年前,从呼市到北京,绿皮火车要开12个小时,提速提了好几次,现在需要多久?也要8个多小时。二十多年前,北京去南昌要开38个小时,现在也只要8个多小时,而距离是呼市到北京的3倍,如果沿着高铁买房是正确的思路,那呼市的涨幅是可以理解的。

 

但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。

 

04

关于棚改说的已经够多了,需要提醒的是,按照计划,棚改在2020年完成,很多省市因为执行的早,力度很大,棚改已经进入尾声,像长春就在8月底取消了棚改项目的货币化安置购房奖励政策,鼓励被征收人选择房屋安置。

 

其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声,现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。

 

近期是上市公司的中报发布期,几个大公司的判断需要重点看一下,对大家有帮助的:

 

● 比如恒大就说,未来会集中在一二线城市,他们认为三四线城市的风险在积聚;

 

● 比如融创也说,买融创的房子不如买融创的股票。

 

春江水暖鸭先知,这些在地产市场赚走大钱的人都在无比关注安全警戒线,更何况投入全部身家的我们。

 

当然,还有一个悬而未决的大杀器——房产税,尽管包括任大炮等人都表示房产税对于降房价没作用,但是细则不出,大家心里都还是没底啊。

 

05

因为分化严重,家庭购房需要慎之又慎,猫哥一向的观点:

 

如果是刚需,包括首套房和改善性刚需,随时买都没什么问题,即便增值有限,保值能力也是不错的,这也符合多数中国人的观念,有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

 

❷ 如果是投资的话,还真要好好分析下了,房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向,但要不要买,得看具体的收益了。

 

收益率怎么衡量?有一个指标——“转售回报率”值得参考,啥意思呢,差不多就是“买来就出租,满了年限可以出手就卖出”,典型的投资行为,一般考察一个投资周期,比如五年。

 

历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

 

但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

 

请注意,这还是房产税未出台的情况下,如果再扣除房产税,那增值水平跟货币基金差不多了,靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率,是不是还要去买房就真的要思量下了。

 

个税、社保的大变化,对公司和个人影响到底有多大

最近两个热点很受关注,一个是个税调整,另一个是社保改由税务征收,因为涉及财富重新分配,对很多公司、很多家庭的未来影响很大,一些公司叫苦不迭,忧心忡忡。

 

不过上周的国常会释放了利好消息,人民日报等官媒相继刊文,强调社会对社保征管大幅加强的担忧没有必要。有税务负责人称,实际上从明年开始,像社保缴费登记等仍由人社部门负责,税务部门只负责社保费的申报和征收,对社保费的稽查暂未确定,未来也将研究社保降费率的问题,切实减轻企业负担,保证社保不增负,这对于很多公司来说真的是一剂宽心丸啊。

 

为什么个税调整、按照实际工资交社保、社保征收转税务会带来这么大的影响?

 

猫哥列了个清单,10个要点来帮你理清楚。

 

01

15000-30000元收入的人最收益

 

个税起征点上调至5000元。

 

起征点是不是该更高些?税率是不是该再调整下?这些建议大家都可以继续提,但眼下按规定好的来,再修订也是几年后的事情了。整体来说,对不同收入群体的所得税都有减免,这个图比较的清晰:

 

 

不同收入水平的人,都可以从中获益,只是获益水平略有不同,如果是月收入4000元(扣除五险一金后),过去需要每月纳税15元,新个税实施后就不需要纳税了,每年可因此省下180元。如果你月入十万,那一年个税少交27960元。

 

月薪越高,每年减的税就越多。

 

但是也要看到,因为交税基数的不同,不同收入水平的人受益程度还是有所不同的,扣除五险一金后月薪在15000-30000元的人群应该说是受益最大的,少交的个税,差不多可以占到年收入的7%,基本相当于大半个月的工资了。

 

02

6个专项抵扣待明确

 

上面的表格其实也不准确。

 

新的个人所得税法将于明年1月1日正式实施,要把子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人这6个专项附加扣除。这点也很受关注,扣多少?怎么扣?

 

财政部最近出了一个消息,通报了下进度:初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准。

 

也就是说,要么大家统一固定数额扣除,比如养一个孩子扣除一定的数额,或者是按照固定比例抵扣,设定一个上限,查过部分不抵扣。

 

这个抵扣细则的具体细节要看条文,应该很快会公布,抵扣额度越多大家交的税越少。期待吧!

 

03

中小企业真的挺害怕的

 

如果个税的消息算利好,那社保征收改由税务机关执行,按照实际工资家缴纳社保,这个消息让很多民营公司和中小企业肝颤儿。

 

很多人不是很理解这个,猫哥给你举个例子:

 

有家美国上市公司,规模不小,前些年每年利润很多很多亿,日子过得很滋润。老板说,我得对员工好,交社保的标准要高,都按实际工资交。过了几年,公司业绩下滑,交社保的标准改为按照社平工资为基数,当年收入就多了一个多亿。

 

那么,社保转税务征收,按照实际工资为基数,为什么老板们这么害怕呢?因为确实影响很大,如果你不是很清楚,猫哥帮你普及下,我们以北京为例:

 

北京社会平均工资8467元,养老和失业保险缴费下限是社平工资的40%,工伤生育医疗的缴费下限是社平工资的60%,五险的上限是社平工资的3倍25401元。

 

❷ 缴费的比例是固定的,算下来单位是30.6%,个人是10.2%。

 

❸ 如果一个高级员工月薪3万:

按下限缴,企业一年支出14636元,按上限缴,企业一年要交93272元,差了78636元。

 

如果你有100个这样的员工,一年多支出七八百万。

 

❹ 这个还不算完,还有公积金,公积金的缴纳标准,上限也是社平工资的3倍,下限是最低工资,9月北京实行的是2120元,单位个人都缴纳12%,经营有困难的还可以少缴。

 

所以算下来,一个人月薪一万,如果按照实际工资缴纳五险一金,企业需要实际付出14000元以上,而员工到手工资7400元左右,所以大家都不开心。

 

于是很多公司不缴或者按照最低标准缴纳五险一金,省出来的都是真金白银的。

 

比如一个50人的小公司,平均月薪1万,按照最低标准缴纳,一年公司的的五险一金支出为73.46万。而如果按照实际工资缴纳,一年公司的支出将达到255.6万,增加了180多万的支出。

 

这真的是个不小的压力。

 

04

多收入1.65万亿元

 

因为压力大,所以有社保的调查报告表明,只有不到25%的公司是按照实际工资缴纳的,剩余的有56%是按照低标准缴纳,当然也有不缴纳的。对于少缴或者不缴的公司来说,影响最大。

 

西南证券测算的结果是,由此最多将增加年社保收入1.65万亿元左右。如果新办法推出,对企业的压力是实实在在的。

 

西南证券分析师杨业伟的测算表明,社保征缴制度改变最多将导致企业利润下降1.2万亿元,居民收入下降4519亿元。如果对企业利润冲击为1.2万亿元,按2016年收入法GDP中企业盈余19.2万亿元估算,这将导致企业税前利润下降6.3%。

 

05

可以少交一点所得税

 

很多人认为企业成本至少上涨30%,利润也将因此出现2位数的下滑,这个可能遗忘了一个因素,就是因此多支出的费用,是可以抵扣企业所得税的,多缴180万的社保,这部分是可以从所得税的缴纳基数中扣除的。

 

06

什么行业最受影响?

 

不同行业受到的影响不同,劳动密集型行业受到的影响可能最大。包括服务业中的酒店、物流、餐饮、快递以及传统制造业等首当其冲。在劳动密集型行业中,人工成本占到企业总成本比例较高,通常会达40%甚至更高,像海底捞为了上市就补缴了八千多万的社保,海底捞还是社保缴纳比较好的公司。

 

07

工薪族两难选择

 

明年不会一步到位,老板们可以松一口气,不过对于挣工资的人来说,有些人就不开心了。

 

因为按照实际工资缴社保,虽然到手的钱会少一点,但是相当于做了个强制储蓄,未来的钱会多一点,如果现在不缴或者缴的少,未来领的也就少了,个人的利益是受损的。

 

一直以来,工薪族面临两难选择。

 

如果是不缴或者不合规的少缴,那对员工来说是不公平的,但如果不这样,很多中小企业就会破产,那这些员工会面临失业的风险。这种困局还会持续,所以不少人对社保是默认缴纳,按公司说的来吧,也有很多年轻人,为了能拿到更多的现金,干脆不缴纳。

 

未来,这种情况还是大概率存在的,得做好心理准备。

 

08

社保不要断啊

 

很多人,尤其是年轻人是不明白我们的社保体系的,就不愿意到手的钱少,觉得社保没用。

 

其实,我们的社保缴费的原则是多缴多得,简单说就是工作的时候社保交的多,退休后的待遇更好,本质上是一种国家保障,能拿到手一定要拿。

 

五险一金中,工伤、失业、生育额度不大,跟很多人也没啥关系,未来生育保险会合并到医疗保险,变为“四险一金”。

 

社保体系的重点在于公积金、养老和医疗。

 

医保大家用得最多,包括门诊、住院都可用,部分区域还将大额医疗费用互助基金纳入到医保范畴内。只要是在社保定点医院,使用社保卡看病,可以报销社保范围内“起付标准以上、最高限额以下”的检查、治疗、药品等费用。不同地区的医保报销起付线、报销比例、报销限额略有不同,目前职工和居民基本医疗保险政策范围内住院费用基金支付比例分别为80%以上和70%左右。这个能很大幅度的减轻家庭负担,这是国家给的大福利,不能错过。

 

09

公积金的作用

 

公积金主要是用来住房,在买房时可以提取,公积金贷款的利率也低于商贷,如果不买房,还可以在租房、盖房、装修时提取,即便一直不取,退休后也能取出来。虽然目前公积金的存款利率很低,经过调整过也才只有一年期定存基准利率(1.5%),但如果算上企业缴纳的部分,还是一笔不小的积蓄的。

 

10

养老是个大问题

 

五险一金中,养老是大头,这是社保中的压轴。以北京的公司为例,养老保险的个人缴费比例是8%,单位是19%,养老会是我们这些人未来要面临的大问题,很多人还不是很清楚具体情况,我们来普及下:

 

❶ 目前我们国家的个人养老保险金计算公式是这样的:

养老金=基础养老金+个人账户养老金

 

基础养老金 =全省上年度在岗职工月平均工资(1+本人平均缴费指数)÷2×缴费年限×1%

 

个人账户养老金=个人账户储存额÷计发月数

 

其中,

*计发月数根据退休年龄和当时的人口平均寿命来确定。计发月数略等于(人口平均寿命—退休年龄)×12。目前50岁为195、55岁为170、60岁为139,不再统一是120了。

 

*个人的平均缴费指数就是自己实际的缴费基数与社会平均工资之比的历年平均值,低限为0.6,高限为3。

 

所以了解这些基础,你大概能算出来未来自己每个月能领多少养老金,活得越长领的越多,再结合现在的物价和通货膨胀率,大概可以算出未来维持现有生活水准需要多少钱,也就能算出自己还有多少缺口了。

 

总体来说,世界各国的养老金都是大问题,主要是人类的预期寿命增长太快,京沪目前都在80岁左右,有预测表明70后的一代预期寿命在85左右,一半的00后都能活过百岁,对个人来说不是坏事,对于养老体系来说,压力太大了。

 

养老金的核心就是现在工作的人交钱养老人,所以现在的很多年轻人担心:现在不少地方就空账户了,未来人少了,交钱的人也就少了,但是花钱的人多了,自己领不到钱怎么办?

 

其实国家比你还操心这事,除了扩宽投资领域,也在大力扶持第二支柱、第三支柱,比如税延养老险、养老基金等等,希望能有不错的结果吧。

 

但可以肯定的是,体面的养老只靠社保是不够的,替代率不高,所以,还是早点把家底整厚点靠谱。

 

❸ 很多人说,是不养老金交够15年就可以不交了?上面说的很清楚了,交的多未来拿的多,15年只是最低的缴纳年限要求。

 

有人交了几年离世了,或者有人刚退休,正想每月领养老金过好日子结果出意外离开了,这笔钱怎么办?

 

确实不少人担心“领的晚、死得早”这个问题,按照《社会保险法》的规定,不管是不是早走,个人交的钱都不会白交,家属是可以继承的。除此之外,还可以领一笔丧葬补助金和抚恤金。

 

搞清楚这些基本问题很有必要,虽然社保新政延后了一些,但日渐规范是大趋势,这对公司、个人和家庭财富有巨大的影响,先了解清楚,才好未雨绸缪。

为什么大家都觉得蚂蚁金服很值钱?

众安保险成立时,平安保险集团董事长兼CEO马明哲与阿里巴巴董事局主席马云有过一段对话:

 

“我自己觉得,原则上你们那些传统保险公司可干的活,我们都能干,只是什么时候干好而已。……我实在想象不出,今天保险复杂在哪里。”

 

“保险经过了七百年的发展,有一定的积累,拥有很多个性化的风险选择。……互联网在金融业务里面,有些领域是颠覆性的,但绝对不是取代。……所有东西都可以上互联网,但可能是一千年以后。”

 

两位大佬的“斗嘴”也代表了当年“互联网”和“保险”对彼此的看法。

 

五年过去,中国的经济、金融,都发生了非常大的变化。一起走了那么久,“互联网”和“保险”,你们都变了没有?

 

01

“大跃进”背后技术的力量

 

前段时间一位猫友在群里说,自己同时在两家公司提交了两笔小额理赔申请,准备让两家公司PK一下。猫妹了解到是哪两家公司后,就预知了结果:那家老牌合资保险公司必输无疑。

 

结果当然是没有意外:互联网保险公司的理赔申请是在APP上提交的,两天就赔了;老牌合资公司的理赔申请,要自己送去柜面,等了将近半个月还没有下文。

 

“没有对比就没有伤害”,用在这里很合适。对于保险公司而言,一次理赔,可能就永远失去了一位客户,连解释的机会都没有。因为在普通保险消费者眼里,对比后的结果就是这家老牌保险公司“服务不行”,乃至“不愿意赔”。

 

但在行内人看,老牌公司输得有点冤:理赔效率虽然有点慢,也还算正常,毕竟核赔,在很多公司还是手工作业,流程也长,一环一环走下去,十天半个月能赔下来是很正常的事情。

 

如果保险公司都用传统的方式继续发展下去,一切顺理成章。但有了保险科技的助力,事情就会变得不一样。

 

如果说过去的保险理赔时效是以日计,从现在开始,要以小时计了。“上午看病,下午报销”,以前的不可能现在成了真。

 

比如,蚂蚁金服把AI(人工智能)技术用在“多收多保”保单的在线理赔上,已经可以做到整个理赔时效基本控制在24小时内,一般用户上传发票和病历后,6小时内可获得理赔款。

 

 

▌为什么那么快?

当用户在线报案时,系统通过算法,会引导用户对发票、病例等材料进行辅助拍摄后上传;在凭证识别环节,蚂蚁采用了新一代OCR扫描技术并通过人工智能,让机器来不断的学习,提升识别精确度;在审核环节,57%的审核由系统自动判别,准确率高达99.99%。更值得一提的是,至今服务了2500万小商家的“多收多保”,其背后的技术团队,只有20多人。

 

最近猫妹跟一家保险中介的掌门人聊,他说现在选合作伙伴,会优先与IT能力强、愿意配合他做在线理赔的公司合作,并笑称这也是保险业的“技术歧视”吧。也难怪最近两年,不少保险公司的老大都在提“补IT短板”。因为即便不和外部合作,保险公司自己的销售人员也会有快捷销售、便捷理赔的需求。

 

“大数据”、“人工智能”、“区块链”、“物联网”、“可穿戴设备”……保险科技的巨大进步,也给保险公司带来巨大的挑战。尤其是传统保险公司,既不想落后,却也不清楚该从哪里着手应用保险科技。对大公司来说,可以选择“自己搞”,但对中小型公司来说,最好的弯道超车办法还是“借力”。

 

今年4月,人保健康上线了新一代的电商平台,新系统引入成熟的金融级分布式交易架构,从底层基础设施到上层应用架构进行了全面更新换代。中国人保健康党委书记、总裁宋福兴不久前向媒体介绍,现在人保健康的出单能力已经由每秒0.2单(即5秒出1单)提升到每秒1000单,这也让人保健康一跃达到了国内人身险领域的顶尖水平。

 

人保健康的技术能力大跃进背后也有蚂蚁金服的背影。

 

五年过去,“保险”还是过去的保险,但是“互联网”已经插上了科技的翅膀。

 

02

从以“我”为中心到以用户为中心

 

如果说保险科技对保险流程、服务能力的改造是跃进式的,那保险科技对网销保险产品的影响则是让不可能变为可能。

 

猫妹还记得,十年前和一家保险巨头的网销负责人聊天,谈的还是怎样引流,怎么通过互联网平台销售车险、意外险。树大根深的传统保险公司,尤其是保险巨头都认定重疾险、医疗险、长期寿险产品为复杂产品,涉及大量专业的保险、医疗术语,没有专业人士讲解、推动根本无法销售,更别提在网上销售。

 

十年弹指一挥间,健康险领衔的一系列保障型产品在互联网上迎来了黄金时代。在2017年网销人身险总保费负增长的颓势下,健康保障产品逆市上扬,实现同比85.5%的高增长。中保协在报告中甚至直接指出,保障型产品将成为下个互联网保险“爆发窗口”。

 

最近,国华人寿联手蚂蚁金服推出了一款多次赔付、按月缴纳保费的终身重疾险产品——好医保重疾险(终身)。这款产品在各个维度上均不逊色于国内的线下产品,更是向港险看齐,可额外享有两次恶性肿瘤赔付保障,还提出“按投保年龄”和“连年体检”“奖励保额”概念。如果讲“复杂”程度,这款产品比很多线下产品还“复杂”,但你也可以说它简单,因为它就是一款清清爽爽的重疾险,没有大而全,更没有强制搭售。

 

国华人寿2012年淘宝“双12”期间,曾凭借“三天1个亿”的业绩震惊了业界,让大家知道了原来互联网保险还可以这样玩,一时引领互联网理财险之风潮。但随后国华人寿也及时抽身,坚定转型网销长期保障产品。

 

业务转型的决定容易做出,但做什么样的产品更多要尊重保民的意见。

 

在过去几年的互联网健康险大发展中,百万医疗险起到了支柱性的作用,但也有很多人意识到一次性赔付大量资金的长期重疾险的重要性。在支付宝平台上,国华人寿的“好医保重疾险”凭借着简单、超高性价比一直排在着热销榜的前几位。

 

但保民的需求也是多样的,国华人寿与蚂蚁金服这次合作开发的“好医保重疾险(终身)”就一改往日互联网保险产品简单特征,全面看齐线下产品,其源动力就是来自于支付宝保民公社用户强烈的呼吁,他们需要有这样一款产品出现。

 

类似的,蚂蚁金服和人保健康在一年期百万医疗险的基础上迭代开发的可连续6年续保的“好医保长期医疗”也是仔细分析用户咨询的结果。当人保健康发现大量的客户问询集中在“续保时,是否受停售影响”、“续保时,是否调价”、“续保时,是否需要核保”、“产品免赔额设置过高”等问题时,会发现这些问题全都是客户的需求和痛点,也由此引导保险公司从这些点去重新思考自己的产品。6年期“好医保长期医疗”推出后受到追捧,引得不少业内人士都为之打call,也证明符合客户需求的产品才是真正好的产品。

 

如果说理财险产品更多考验险企的投资能力,那长期保障型产品还要考验其定价能力、风险管控能力,健康险产品则更加复杂,还事关险企的健康服务能力。若是在前面加上“互联网”三个字,对于保险公司能力的考验,远远不止上述几类,还包括险企自身的IT技术能力、服务响应能力等。通过几年与蚂蚁金服的长期合作,国华人寿的感受应该是很深的。

 

服务响应快只是最基本的要求,在服务理念上,亲切、营销意味不能过浓,更需要真正做到客户体验至上。比如国华人寿的好医保重疾险(终身)就在保障之外,额外增加了就医VIP服务,电话医生,门诊、住院、手术安排乃至异地就医费用等问题都考虑到了,要做的,就是想为客户切实解决就医难问题。

 

几年时间,互联网保险不但已跳出“线上还是线下”之争,也已从“以’我’为中心”转变到“以用户为中心”,从产品到服务,一切以消费者需求、消费者体验马首是瞻。

 

03

要做有温度的保险

 

富人不需要,穷人买不起,有前辈曾这样抱怨保险的供需错位。随着时间推移,这种错位的尴尬在慢慢扭转,但保险业和传统金融服务业一样,仍未摆脱“二八法则”,即从20%的客户上赚到80%的利润。倒不是保险公司天生就嫌贫爱富,而是出于销售、服务、理赔的综合成本考量。

 

但当有了互联网的助力,一切又开始不一样,此前不被重视的“八”,也可以享受到普惠的保险产品和平等的保险服务。

 

比如蚂蚁金服与国泰财险推出的面向“码商”(使用支付宝收钱码的小商家)的门诊险“多收多保”,单次最高可以报销 200 元,不限报销次数,小商家收款越多保额就越高。

 

一次报销200元,看着不高,但是根据相关机构统计,已经差不多能覆盖 80%老百姓看一次病的诊疗费用。对于很多没有社保,有病了也不敢去医院,扛不住了就自己买点药的小商家来说,这种小额、“高频”的门诊险让他们感受到了保险的价值,原来保险也能如此通俗易懂,购买和理赔也是如此方便。

 

从2017年11月推出以来,“多收多保”服务了2500万线下小商家,每日的在线理赔单量超过1万。

 

类似的,针对大家都担忧的养老问题,蚂蚁金服与人保寿险合作推出了养老保险版的“余额宝”——“全民保”养老金险,这种商业养老保险一元就能投、随时可提现、按月有分红,大大降低了用户投资养老金险的门槛,极大的提高了购买便利性。

 

互联网的存在,也让客户与保险公司得以搭建一座情与法的桥梁。

 

比如以往的保险拒赔决定都是由保险公司作出,客户不服,只能通过向监管部门投诉、仲裁、甚至“法院见”的方式来解决。但蚂蚁金服与信美相互探索了一种保险“赔审团”机制,当发生理赔争议时,客户可以选择由赔审团投票来“判案”。赔审团由通过考试的保单持有人组成,让客户获得更为平等的话语权,改变了保险公司“说了算”的理赔现状。

 

 

人们争议的往往不是法本身,而是事实与规则之间的差异。从几件已经结案的理赔争议看,即便结果是不予理赔,客户也都表示接受赔审结果。

 

“赔审团”机制最大的价值在于,让越来越多的人参与保险理赔的评判,深度认知了保险理赔的过程,也多了一份对保险公司的理解,构建了保险与用户之间的信任。

 

“互联网上没有贵宾室”,有的是普惠、平等、情法兼顾。免费的“多收多保”可以让小商户“上午看病,下午报销”;“全民保”养老金险可以让1块钱的保单跟1万块的保单一样,在互联网上享受同样服务;“宝贝守护计划”的“赔审团”,也让大家的理赔大家说了算。

 

保险,因为这些小小的改变,变得越发有温度。

 

时间证明一切。

 

从最初的保险超市,到碎片化、场景化“定制”,再到互联网与保险的深度融合创新,中国保险业一步步走到了互联网助力的新时代。

 

互联网意识到保险公司的创新意识、专业积累是行业升级发展的基础;互联网公司的平台效应、技术实力、以用户为中心的思维则激发了保险行业的活力;作为用户,则收获了高性价比的产品、优质的服务,以及温度。

 

这,就是保险科技的力量。

嗜血的滴滴们横行,曹德旺为什么活成了一股清流?

周末滴滴顺风车再造命案刷了屏郑州空姐案余波未平乐清20岁女孩再度出事三月两命滴滴在这件事情上真的用过心吗

 

同日俞敏洪在某论坛上炮轰了一系列的公司从拼多多到腾讯、阿里一个也没有放过称他们只顾利用人们的低级趣味赚钱。这个观点估计很多人是同意的不少公司赚钱能力一流但恶评不断终归是缺少社会认同的文化和价值观当然在一片非议声中也有一些公司很少被黑像今天猫哥分享的这个人最近负能量太多需要一些新鲜空气提提神了。

 

以下正文

 

最近,已经成为华大集团联席董事长的王石接受了某媒体的视频专访,而“红”起来的却是他的“土豪”老友、福耀玻璃董事长曹德旺。

 

王石在采访中“爆料”了曹德旺捐赠寺庙的一个小故事:

曹德旺带王石去福清黄檗寺,曹德旺看到有一片地就问准备盖什么,主持说要盖一座斋堂,曹德旺就问什么时候开工,主持透露钱还没凑够,曹德旺问多少钱,主持说1600万,曹德旺说“我出”,主持连忙说还有一条路和连廊还没算进去,曹德旺就问2000万够不够。

 

当然,故事嘛也要看完整,在此前的同一档节目中,曹德旺透露,他最终对黄檗寺的捐助是2.5亿,已经不再是一个斋堂那么简单了。

 

而事实上,笃信佛教的曹德旺在慈善方面累计捐赠已经超过110亿了。

 

01

“别人不做,我一定要做”

 

曹德旺说,我穷过。

 

事实上,曹德旺本应该是一个“富二代”的,但出生于1946年的他显然没有赶上好时候。

 

曹德旺的父亲是上海永安百货的股东之一,但时局动荡的年代,个人财富的折损并不鲜见,为避战乱,曹家从上海迁回老家福建福清,但是家道也因此中落,生活陷入清苦,本应度过美好学生时代的曹德旺,开始了“投机倒把”的生活。

 

1976对于中国是一个重要的转折,因为文革结束,而对于曹德旺来讲,也是一个人生转折点,因为他有了一份“稳定的工作”,一家异形玻璃采购员采购员,而正式这份工作让他正式跟玻璃结缘。

 

1983年,这家主营水表玻璃的异形玻璃厂快要走到了尽头,政府想要出手,曹德旺凭着敏锐的直觉,成为了地方政府的“接盘侠”,由员工直接成为了老板,而这个玻璃厂,就成为了福耀玻璃的前生,也成为曹德旺事业的真正起点。

 

而据曹德旺自己讲,他从水表玻璃转而做汽车玻璃,是来自与自己的一段经历。

 

有一天他在工作中差点碰坏汽车的玻璃,司机对他说,“你小心一点,不要把玻璃碰坏了,那要几千块钱呢!”

 

这对曹德旺来讲是一个刺激,一方面是成本低却卖出天价,司机所讲的“好几千块”的玻璃,日本的成本价200多,到中国卖8000元,40倍的价差;而另一方面,这个看起来暴利的行业,在中国却没什么人进入,甚至说是做不出来。

 

“别人不做,我一定要做”。曹德旺还真的筹划起他的汽车玻璃来,找人、找技术、找钱、找图纸。

 

最终曹德旺找到了福建工程院的专业人才、在上海买到了旧图纸并拉到了汽车工业公司的投资,在经过多次试验后终于制造出了成本不到200元的汽车玻璃,而曹德旺的售价却不过2000元。

 

但是问题在于在汽车的配套市场上,低价并没有得到汽车厂商的认可,但厂商不认维修商认啊,曹德旺转而拿下了汽车配件市场。

 

1987年,主营汽车玻璃的福耀玻璃成立,而1993年,福耀玻璃登陆A股市场,而此时曹德旺早已从竞争白热化的配件市场转回到了其最初想要攻下的配套市场,专门为汽车厂商提供汽车玻璃了。

 

如果从曹德旺接盘开始算起,短短十年,曹德旺将一个乡镇企业经营成为一个上市公司。而曹德旺也从一个乡镇企业主,成为一个民营企业家,市场还给了他一个绰号叫做“玻璃大王”。

 

当然除了“一定要做”的决心,曹德旺的成功与自己的勤勉也有很大的关系,他也是“比你有有钱还比你努力”的大佬的代表之一。在一个网络节目中,曹德旺透露,年过七十依然保持4点钟起床的习惯,“带着手电打高尔夫球”,而球场工人问他为什么这么早,他则说“赶着回去上班”。

 

02

“我什么时候跑了?跑到哪里去了?”

 

在2016年末,曹德旺因为一段采访“红”了。

 

在视频里面,年届古稀的曹德旺靠着椅子跟记者聊福耀玻璃在美国投资经历以及中国企业走出去的问题,然后就聊到了中国的税务问题,曹德旺在土地、能源、电价、劳动力等方面算了一笔账,并且直言:中国制造业的综合税务跟美国比的话比它高35%。

 

 

制造业“死亡税率”问题,一时成为风口浪尖上的话题,网友评论说:“瞎说什么大实话”!曹德旺也因为这段采访,“强势”进入“网红企业家”的行列。

 

所以当“玻璃大王”为制造业发声,就引来了多方关注。

 

而面对曹德旺的吐槽,一方面引起了人们对于税务的大讨论,甚至连国务院有关机构都出来聊这件事了,而另一方面,曹德旺在美设厂的行为,也引发了一部分人的担忧,将福耀赴美设厂与“曹德旺跑了”画等号。

 

而在一众“别让他跑了”的声音中,他是少有的在言语上直接回应的企业家。

 

在采访视频走红的两个月后,曹德旺在参加一场企业家活动发表脱稿演讲时反问,“我什么时候跑了?跑到哪里去了?”

 

03

“我们是全球最大的玻璃制造商”

 

曹德旺能跑到哪儿去呢?

 

其实答案也很简单,曹德旺所在的福耀玻璃是生产汽车玻璃的,属于汽车配套的一部分,那么哪里有汽车,就“跑”到哪里去。

 

且不说中国是最大的汽车市场,单从福耀玻璃的财报上来看,2017年的年报显示,60%以上的营收来自中国,全部海外市场累计营收不到40%,用“跑了”来形容曹德旺的海外投资,是很大的误会。

 

而最能说明问题的,还有曹德旺最引以为傲的实力,“我们是全球最大的玻璃制造商,承担了全世界汽车厂的装车用的玻璃,因此我必须在全世界生产,必须具备全球化供货能力。福耀玻璃所有对外的投资,都是经过国家发改委、商务部批准的。”

 

事实上,在国际化方面,应该给曹德旺记上一笔的。在2009年,曹德旺获得有“企业界奥斯卡”之称的安永全球企业家大奖时,独立评选团主席在评价曹德旺的时候说:“他的成就远远超过汽车玻璃领域,福耀集团真正推动了中国汽车工业在海外的发展。”

 

而曹德旺“跑了”的言论的出现,其实是对当时市场环境的普遍担忧,曹德旺的吐槽也是实体制造业所面临的普遍困境。

 

比如曹德旺所提到的美国建厂,成本就比想象中的低,曹德旺承诺雇佣至少1500名美国员工,那么政府就会有优惠。

 

俄亥俄州政府承诺,五年内至少补偿1300万-1500万美元,莫瑞恩市政府承诺从第三年开始,每年支付20万美元补偿金,五年至少补偿100万-180万美元,雇佣员工越多,补偿额越高。此外,莫瑞恩市政府还免去了15年的福耀新建办公楼等设施的产权税。

 

曹德旺曾表示:“我买这个厂房花了1500万美元,改造用了1500万美元,当地政府通过各种渠道补贴我3000多万美元,所以我购买厂房基本上没花钱。”

 

而曹德旺也提到“美国电价是中国的一半”“天然气只有中国的五分之一”,而这两项成本对于福耀的浮法玻璃生产来讲,至关重要。而在物流方面,在美建厂也是更加高效和低成本的做法,仅油价和中间费用两方面,美国就比中国低太多。

 

福耀玻璃 2017年的年报显示,曹德旺不仅没有跑,福耀美国工厂已经扭亏为盈,为福耀贡献重要的利润了。

 

04

“个税起征点应该是3万,我站在穷人的立场上讲话”

 

而事实上,除了吐槽“死亡税率”,曹德旺对于税收话题也一直是情有独钟。

 

在2014年全国两会上,个税话题开始成为一个热门话题,曹德旺接受媒体采访时说:“现在,个税起征点是3500元,我员工的平均收入是6000多元,基本上都要被征收个税,这当然减少了他们的收入。如果按照通货膨胀的比例来算,现在(个税)的起征点应该是3万,而不应该是3500元。我是贫困出身,对这个阶层非常同情。我没忘记自己的过去,我现在还是站在穷人的立场上讲话。”

 

这个关于个税建议的基金程度,仅次于宗庆后的“工薪族免缴”,与刘永好、董明珠等提出的一万元要高出两倍,是在已经完成征求意见的个税起征点的六倍,虽然知道可行性不高,但是不少工薪阶层为曹德旺的建议点赞。

 

而为曹德旺点赞的还有另外一个群体,那就是小微企业。

 

在2018年的博鳌论坛上,曹德旺再次为小微企业呐喊,“中国如果要减税,我建议大企业不要减,小微企业直接免了,因为小微企业借不到银行的钱。”而不少专家也赞同曹德旺的观点,“帮助小微企业解决困难最好的财政手段就是直接给小微企业免税。”

 

现在贸易战还在继续,在美设厂的福耀又登上了风口浪尖。

 

在2017年度业绩发布会上,谈及贸易战问题,跟美国打赢过反倾销案的曹德旺霸气回应,“关于美国要增关税的问题,你要增多少?20%不够可以40%,可以50%,我都支持。为什么?因为我不赚钱,我是不会卖给你的。”

 

05

“房地产迟早崩盘,有房要尽早卖。”

 

当然在收到赞美的同时,也会收到“板砖”,赞美集中在制造业的税收方面,而板砖则来自于曹德旺对于房地产方面的判断。

 

众所周知,曹德旺对实业是死心塌地的,可能是实业家对于房地产本能的抗拒,不玩房地产的他对目前房地产市场又很看不惯,经常会做出“房地产迟早崩盘”的预言。

 

在2014年的时候,曹德旺在接受媒体采访的时候就表示,“现在抱有买房投资想法的人就是傻,房产证一旦拿到手上,就马上亏本”,“楼市发展到目前的阶段已经早就告别了黄金时期。”

 

而到了2017年,曹德旺依然还在坚持,“房地产崩盘是早晚的事,手里多余的房子应该卖掉”。

 

然而就在曹德旺苦口婆心地劝人卖掉房子的这几年,房地产的浪潮已经席卷神州大地,可以说房子是这一周期内最大的抗通胀投资品。

 

 

而房价的走势也让曹德旺显得是房地产预测的“门外汉”。

 

统计局发布的最新的70城住宅销售变动情况的统计数据显示,7月份70个大中城市中,仅有4个城市下跌,而15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,最大降幅为0.1%;持平的2个,上涨的11个,最高涨幅为3.0%。

 

曹德旺的预测与一众看涨的声音和冷冰冰的上涨数据格格不入,显然他低估了货币以及信贷等政策影响,但是很多人认为,曹德旺说的没错,只不过曹德旺是基于一个更长远的未来。

 

猫哥在想,曹德旺所基于的长远未来,会不会是因为看到了房地产税。

 

06

“随缘了,看机会”

 

更长远的未来是需要考虑,而曹德旺更需要考虑的是眼下令很多家族企业都甚是头痛的“接班”的问题。

 

6月25日,福耀玻璃发布公告称,福耀玻璃的全资子公司福耀香港拟收购关联方曹晖所控制的三锋控股持有的福建三锋集团100%股权,股权收购的交易总价为人民币2.24亿元。

 

那么这段交易意味着曹德旺家族到底是“儿子接班”还是“女婿接班”尘埃落定,曹德旺为长子曹晖接班清除了“障碍—”。曹德旺随后回应媒体表示,此次收购是为了其子曹晖接班福耀玻璃做准备。

 

而这个所谓的“障碍”却是曹晖自己。

 

2015年7月2日,福耀玻璃发布公告,公司总经理曹晖和董事兼副总经理白照华提交辞呈,福耀玻璃的这场“人事地震”最引人注目的就是曹晖的辞职,此时曹晖已经在福耀玻璃担任总经理一职接近9年。此后相当长的一段时间内,福耀的总经理职位由曹德旺的女婿叶舒担任。

 

在曹晖辞职后,曹德旺在接受媒体专访时表示,曹晖认为汽车玻璃的配件市场更有潜力,而且对“互联网+”更感兴趣,想要以单独创业的方式实现理想,他是支持的,而且 “曹晖作为未来接班人”的计划不会动摇。

 

曹德旺在曹晖的产品上看到了福耀的未来,而事实上,三锋系也一直没有能够完全脱离福耀的整体体系三锋控股和三锋集团一起,独资或与他人合资设立、收购了模具、电子、饰件、机械、服务等公司,从而构建起一个涵盖五大版块的版图,继而专注在高端汽车零部件、工装、模具及专业设备的设计、研发与制造,其中三锋还收购过福耀的子公司。

 

这一次曹晖的回归被认为是向父亲的“妥协”,不过与外界此前所普遍认为的曹晖并不愿意接班福耀玻璃不同,曹德旺表示,曹晖“从头到尾都同意接班”,出走创业只是历练,至于上任的时间,则是“随缘了,看机会”。

 

接班人回归,也就意味着曹德旺距离“退休”也越来越近了。

 

这位年过古稀的民营企业家,说话温文尔雅,但说出来的话却掷地有声。在制造业低迷的当下,福耀是一个很好的榜样,专注实业依然会是曹德旺的第一选择,而对于制造业来讲,也需要这么一位“吐槽力Max”的“另类网红”为制造业摇旗呐喊。

 

房租大涨,这锅自如得背!潘石屹错得离谱,炒房租暴利超你想象……

01

8月22日,北京“黑中介”投诉举报热线开通,朝阳群众非常踊跃,一天曝光23家中介,自如名列其中,原因就是哄抬房租、无照经营这些。

 

房租涨得快让大家苦不堪言,猫哥两周前发过一篇文章,把这波房租快速上涨的原因归结为中介圈地《房租要了半条命!两个中介几句话涨40%》,然后看到很多机构洗地的文章,主要观点几类:

❶ 长租机构说自己没看到房租快速上涨;

 

❷ 有人说长租机构在租房市场里份额不到2%,根本垄断不了;

 

❸ 以潘石屹为首说,长租这事完全不挣钱。

 

好吧,猫哥今天把这事给大家说道说道。

 

先抛个例子出来,自如跟大多数创业一样,有自己的海外样板:AVB,一个美国长租公寓运营公司,不到8万间公寓,市值250亿美元。2017年,自如全国签约的出租房40万间,尽管模式略有不同,但前景怎样你们自己想想。

 

 

对上面说的几个观点,猫哥是这么看的:

❶ 说自己不是房租上涨的原因,这种自说自话不需要驳斥;

 

❷ 说机构份额少垄断不了,这倒是实话,垄断全国是很难的,但是局部的垄断是妥妥的。猫哥最近帮人租房,北京某名校旁边的80平米老破小,一个月2.1万,去年1.5万,你能去哪租?房东根本找不到,能找到的房源都在链家、自如手里,你完全没有讨价还价的余地,爱租不租,吃定的就是你。

 

在资本的加持下,从每个局部做起,从一线到二线蔓延,这是趋势。最后出来的肯定超级独角兽,吃的喝的都是租客们的血肉。

 

❸ 潘石屹拿房租和房价比说事,说长租“不足1%的租金回报完全不挣钱,房租再翻一番也还是亏的”。哎,猫哥真的很想提醒下潘总,拍摄之余多学习下吧,您说的只是长租公寓的一种类型,用特例去解释全行业,本身就错得离谱。

 

02

长租公寓模式有好几种,但最基础是两类:一是自持物业,比如万科180万房租那种;二是非自持物业,强运营型公司,比如自如。

 

自持物业型的长租公司依靠两条腿走路,一是租房收益,二是自持物业的增值,像京沪这些地方,地产增值比租房收益靠谱很多,所以万科180万的天价房租,其实这算下来3%利润,基本不挣钱,昨天郁亮也说这个领域不挣钱,基本是个实话。这种模式在美国利润率也不高,他们的主要收益来自于房产的高抛低吸和精细化运营。

 

但用这个案例说自如们没有炒高房租是说不通了,完全是两个事,自如们炒高房租怎么挣钱呢?猫哥给你算个很粗的账,很多细节未考虑,精通财务的同学勿喷:

 

❶ 比如北京80平米的房子,房东预期收租7500,俩中介竞争之后某家1万块钱签约,外租1.2万,签约3-5年。

 

❷ 他们会重新装修,现在互联网装修公司一平米的报价只有八九百块,租房装修肯定不会用非常好的材料,有租过自如房子的装修行业人士表示每平米成本最多三四百块,各种甲醛的新闻大家肯定看过,好吧,装修花费3万。

 

❸ 我们用三年周期看,收租1.2万x36=43.2万,给房东多少钱?这些机构跟房东签约是按11个月算的,所以算下来33万。这间房三年毛收入10.2万,人员工资+各类费用+税费按照超高的比例60%计算,扣除后也还剩余4.08万。

 

这些机构最主要的硬成本不是买房款,是装修费。三年算下来,从3万到4.08万,每年的复合收益超过10%,猫哥算的很保守,跟一个月房租差不多的服务费都没算,如果工资税费的比例降到收入的50%,那对应的利润率就是20%,是不是一个还可以的生意呢?

 

实际上,猫哥之前提到的AVB,税前利润率29%,这个就是标杆。

 

你觉得这就是他们赚钱的全部吗?

这只是个开始而已。

 

如果只做一个包租公,嗜血的资本会疯了一样杀进来吗?

 

03

自如、蛋壳为什么涨价那么多抢房源?

 

你以为他们干的是租房中介,其实人家是正儿八经的金融人士,比那些炒股票、买基金的还有前景。

 

抢房源就是抢资产!

 

有点晕的话,听猫哥慢慢说。资本大举进入这个领域也就是最近一两年的事,尤其是今年,动不动就给几十亿,这些每天算账的投资人难道是潘石屹眼中的傻子?

 

其实,他们看好这个领域,只因为一个政策。在去年7月,在《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中再次提出要推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”。

 

这个名词有点专业,咱们举个例子,看看自如是怎么玩的。

 

这个通知之后一个月,2017年8月15日,自如就发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(简称自如1号),2017年9月29日在上交所正式挂牌交易。这个产品期限两年,首期发行规模5亿元,发行利率为5.39%。

 

它是怎么运转的呢?

 

04

具体的流程是,自如的租客在交了第一个月的房租之后申请贷款,每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%,猫哥用算了下,实际的年利率约为11.3%!

 

这种产品极受欢迎,很多租客现金不足也不会算账,房租涨了之后直付更困难了,巴不得有贴心的贷款服务,一个月1万的房租,贷款后也只是每个月多了627块钱,看着很合算啊。

 

很多金融机构非常愿意购买这类产品,一是收益不错,二是安全性很好,因为租金是一种稳定持续的支出,违约率极低,优先级产品评级为AAA,很不错。也是,现金贷你可以不还,欠房租还真不好跑。

 

 

这个产品看起来很成功,没多久,2018年3月20日,自如又宣布成功设立共计20亿元的“自如2号一期ABS”,优先级发行利率6.29%——6.75%,比第一期高出不少。

 

为啥呢?要尽快募集更多的钱去抢市场!

 

这种产品模式除了一次核准,多次发行的特点外,另一特点是在未来一定期限内,要有充足的基础资产来支持规模,自如作为运营方,要确保能够持续的生成优质的底层基础资产,这样才能不断的付息,支持更多的类似产品的发行。

 

底层资产怎么来?就需要更多的可供出租的房源,有更稳定的租客,要抢时间。所以砸钱是最简单有效的抢房方式,所以你会看到不经晾晒的新装修房会立刻出租,甲醛超标太正常了,底层资产池越大,自如就可以发行更多的类似的产品,资金可以迅速转起来,规模可以迅速膨胀起来,250亿美金市值也不是不能想啊。

 

所以总结一下,这个模式就是用租户的信用为抵押,自如从金融机构拿到大笔低成本的资金,用于快速扩张,而租客每月的租金支撑这个游戏持续玩下去,只要租客按期还钱,那就是个印钞机。

 

这个规模有多大?北大光华REITs课题组认为,中国租赁住房REITs的市值规模可以达到1.56万亿元。

 

发ABS,都是属于很规范的公司了,现在大把打擦边球的公司都在做这个业务,一不小心就完蛋。

 

比如前两天,长租公寓公司杭州鼎家就破产了,留下了一地鸡毛。

 

 

05

为什么说房租快速上涨影响很大呢?

 

房租快速上涨直接拉高cpi,cpi是衡量通胀水平的重要指标,直接影响决策;

 

❷ 房租这事对民生影响太大,本来消费就不给力,房租再吞掉一大块的潜在消费能力,结果堪忧;

 

❸ 假如长租机构的这种竞争持续下去,那可以预见的:

 

以房租为底层资产的类似自如1号、2号的产品会越来越多,规模越来越大;

 

有了钱,抢房会更激烈,房租会不断上涨,这个竞争也会从一线城市向下蔓延。房租可以一直涨吗?当然不行,会有一些租客退租,支持那些产品的底层资产开始漏水,到了一定的比例,长租的运营方会面临资金链断裂的危险,然后产品也会不断爆雷,这些产品的持有者基本都是金融机构,爆发系统性风险也不是不可能,这个场景前不久你一定见过,所以我爱我家的胡景晖说一旦出问题比匹凸匹还可怕,是有理由的。

 

十次危机九次地产,2008年的金融危机的起源也是因为美国基于房产的金融衍生品玩得太嗨,结果最后炸了,有些风险不得不防范啊。

 

现在严控的代价就是可能会损失几个独角兽,反正这物种咱们见多了,少就少点吧。当然,房租可能还会涨,只能希望它正常一点吧。

 

半年没了6.4万亿,户均亏损4.5万,你的钱到底去哪了?

 

01

近期大A股的走势又让诸位韭菜凉凉了。重要防线2691破了,底到底在哪里?

 

今年股民生存现状的真实报告是这样的:股指从年初的3587一路跌倒2658的低点,A股的流通总市值由年初的47.1万亿左右,下跌至40.6万亿,已缩水6.4万亿多,中登公司数据显示今年持仓账户在1.4亿户左右,照此计算平均每个账户亏损超过4.5万元。

 

 

有A股以来,2008年是财富缩水最骇人的年份,全年股指跌了2/3,而2018年以下跌、探底为主,跌幅赶不上2008年,惨烈程度赶不上2015年的大股灾,但是阴跌不断,财富损失程度居然仅次于2008年,可你掐指一算,今年还有4个多月才结束……

 

慌不?

 

 

02

其实今年年初,走势非常喜人。1月份创出了近两年的新高,1个月有18个交易日收阳,仅4个交易日收阴。这样好的开局,在A股历史上也没几次。

 

但好景不长,2月份开始快刀斩的下跌,涨幅都被吞噬,这才只是下跌的开始。到目前为止,已连续下跌六个月,跌幅超25%。

 

2017年我们要仰望的京东方A,如今把去年的涨幅都快跌回去了。

 

 

宇宙第一银行工商银行,你现在还好吗?已经熊半年了。

 

 

这让我们不禁敬畏了市场,难不成这是2008年的翻版吗?

 

03

2008、2018这两年的大跌,都与美国有关。

 

不一样的是美国经济情况,一样的还是A股都中招下跌了。

 

早在2006年,“次贷危机”就开始在美国逐步显现,但并未有爆发迹象。2007年8月,金融危机席卷美国、欧盟、日本等主要市场。2008年9月14日美国雷曼兄弟申请破产保护,被人们定义为2008年金融危机的真正起点。

 

从2007年10月开始,道琼斯工业指数从最高的14198点一路下跌。2008年,开盘价是13261点,全年无任何像样的反弹,下跌33.84%。

 

2008年,美国的经济问题主要出在次贷危机上,无论是股市、实体经济都遭到不同程度的影响。

 

但2018年,情况完全不同,虽然全球许多人对特朗普的无差别贸易战都不太看好,但美国经济却是逐渐向好。美国第二季度经济实际GDP增速为4.1%,名义GDP增速为5.4%。这样的经济速度,是美国过去40年来从未出现过的经济奇迹。

 

 

美国经济无太大问题,这就说明A股本轮调整,不是由全球第一大国经济拐头向下造成的。不过,美国确实是A股下跌的导火索。三月份美国计划对中兴通讯采取技术限制,紧接着打响了贸易战,开始对中国进口商品征收加量关税……

 

贸易战挑起国的股票指数在高位震荡,不见下跌,但A股却跌的稀里哗啦。之后,每次有关贸易战的最新情况,都很大程度影响次日的开盘与收盘走势。“打铁还需自身硬”,这也折射出中国的实体经济确实出现了问题,不然为何市场反应程度比美国的还要惨烈呢?

 

04

回顾A股2007年的超级牛市,谁都知道那轮是泡沫,但多数人沉沦在那次资本溢价的游戏之中。

 

2007年10月,上证综指达到历史最高6124点,整个板块的市盈率竟高达70.69,而牛市启动点998之时,PE连15都不到。市场上涌现一大堆股价40-50元个股,百元股也层出不穷,中国船舶更是霸气破了300大关。

 

 

当时市场还没有创业板,但主板的疯狂程度,平安过百,证券五六番,银行股平均股价30多元,不亚于2015年那轮人造牛市中的“神创板”。

 

“要使其灭亡,先使其疯狂”。

 

大泡沫在2008年彻底戳破了。上证综指从年初的5272.81点起步,一路下探10个多月后,沪指创下1664点的年内新低,最终以1820.81点给2008年的资本市场画上了一个不完美的句号,全年市值跌幅高达65.47%,创造了A股市场有史以来的最大年度跌幅。

 

我们耳熟能详的大龙头万科,2008年跌的惨状超乎想象。复权后数据显示,2007年万科股价达到阶段高点22.48元,之后08年经历金融危机,到9月最低价仅为1.85元,最大跌幅竟超过90%。

 

 

到了2018年的这轮下跌,我们不能把主因怪罪在泡沫上。至少目前的下跌,挤得是泡沫,还是无辜的钱,恐怕专业投资人士也说不清。

 

2017年市场风格切换,平日股民爱答不理的大盘股、蓝筹股异军突起,有眼前一亮的四大银行,有涨幅绝对霸气的中国平安,更少不了股民津津乐道的股王贵州茅台。

 

即便贵州茅台的最高股价扫到800,但其市盈率依旧不到35。多数人认为,贵州茅台虽然高估,但没有过多的泡沫。茅台比起没有实际业绩而一路下跌的小盘股,更有投资价值。

 

茅台的大涨,也反映出这轮市场的特征:大盘股、蓝筹股价值回归,小盘股、垃圾股跌回原形。

 

论泡沫,2008年股市是全局的,PE达到了历史最高。而2018年泡沫只局限在个别板块,诸如部分上证50个股和垃圾股。

 

在2015年疯狂之时,整个创业板的市盈率竟高达133.76,但18年初只剩下46.93。两年多的时间去除了三分之二的泡沫,分明是估值越来越合理。

 

 

但为何颓势难改?

 

05

比起2008年,2018年的外部环境不够好。

 

2008年是房价有效控制的一年,北京、上海一线城市房价在当年有一定跌幅,在20%以上。当然,受到全球金融危机的冲击,部分公司在当年不招聘新员工,裁掉价值不高的员工,导致2008年整体失业率上升。受到外围经济不景气的影响,许多沿海地区出口性企业关门倒闭。

 

不过2008年前后,中国的GDP以每年10%的速度前进,那一年还举办了奥运会。

 

❷ 相比2008年,2018年的房市正好相反。2018年的房价趋势是大城市高位震荡,缓慢上涨。最新的数据显示,全国7月份70多城市环比上涨。而三四线城市经历了一年多的涨幅,在高位累计了过多的风险。

 

居民金融杠杆,是今年多次提及的一个词。它揭示出许多家庭有债务性危机,有引发系统性金融风险的可能性。

 

2015年的股灾,很多个人投资者疯狂加杠杆,最后血本无归,到了今年,上市公司大股东开始疯狂加杠杆,通过股权质押变现,但大股东的这项操作,是在对赌公司的未来,增加了企业的负债率,加重了营运成本。

 

同时,2018年6月开始的大批P2P暴雷也让人震惊。今年是这几年来P2P跑路最为集中与猛烈的年份。从最新数据显示,7月全国得有大大小小百家公司出现问题。

 

06

逢8魔咒再现,接下来如何应对?

 

金融市场中的数字8,不太吉利。2008年股市熊一年,2018年也成为了慢牛“击毁”之年。

 

如今创业板指创出了三年来的新低,上证指数把重要的2691点跌破,继续打开下行空间。

 

上次2008年的熊尾,也是各种利好纷至沓来,但没起太大效果,指数继续下跌。直到最后40000亿的刺激,1664点才最终走出来。总结而言,先有政策底,后有市场底。

 

能否完全靠政策底买股票吗?

 

答案是错的。因为有些马上实施的政策,不一定对市场有立竿见影的效果,不一定就能止住市场跌势。而这时因政策利好立马买入个股,很可能继续站岗。

 

就拿最近的利好来说,定向降准2000亿、养老金入市、企业年金入市、持续减少IPO过会数量等等措施,还是没有夯实2691这个底部。

 

而一个较好的办法是,记录每次公布的政策利好,并观察到其产生的正面影响。而且从技术面分析大盘,已不再继续下跌,待底部企稳后,待成交量放大后,这时的买入安全系数更大些。

 

250日均线,也称生命线。是均线系统中最为重要的一条参考线。技术面分析来看,大盘在3月23日有效跌破250日均线之后,就已完全进入到空头区域。

 

 

接下来的走势,也给了我们很大的验证:任何的政策利好,并没有起到太大作用,人气涣散,成交量低迷,大盘在寻底。

 

猫哥有六字方针比较适合现在的市场,这就是:清仓、喝茶、看戏。

 

对于普通投资者,静静记录每次政策利好,多看少动,直到大盘有效站稳生命线之后,再入场也不急。

 

大减税、公务员加薪,这些药方靠谱吗?1.35万亿大招发力,先了解下…….

01

最近猫哥感觉到大家都忧心忡忡,跟每个行业的大佬聊天,大家都不乐观,一堆堆的问题,有些看起来经营还不错的公司,一夜之间就破产了,像新三板公司莱盛隆,这个以制造无人机为主业的公司去年销售收入2亿,净利润有1000多万,但前几天就突然放弃经营了。这在民营企业中引起了轩然大波,都有唇亡齿寒的感觉,他们知道自己的境遇跟莱盛隆其实是差不多的。

 

这是在L型经济走势里面的必然,抗风险能力比较差的民企首当其冲,同时因为居民负债率太高,大家都在缩减不必要的开支,消费不振,活力衰减不少,怎么度过眼前的艰难时刻,最近各路大神出了很多主意,两种意见比较多:

 

▌一是大减税

减税的声音很大,今年前7个月的个税收入超过了2015年的全年,但是其实个税在整个公共预算收入中占比8%,大幅简化和降低所得税率对财政收入的影响有限,但会极大地提升信心,新的个税征收办法在征集意见阶段收到大量反馈,基本认为5000的起征点和45%的最高税率有极大的调整空间。

 

降低企业税费的呼声更大,最近中小企业很担心的一个问题就说是明年开始社保将由税务机关统一征收,这打破了之前的诸多潜规则,很多企业不交或者少交社保是公开的秘密,甚至大量公司少得可怜的利润就是来自于对五险一金的克扣,交由税务统一征收意味着这部分灰色操作将完全透明,结果会怎样?很多中小企业的破产已经能看到苗头了,这意味着很多人将失业。

 

大减税真的是比较迫切的了。

 

▌二是给公务员、科技人员、医护人员加薪

提出这个建议的是北大光华管理学院的刘俏院长,他的建议出发点是增加消费主体的收入以提振消费。

 

不过这个建议对于财政来说压力真的不小,毕竟这些工资收入都是来自于财政,有些科技工作者的公司虽然是民营性质,但有大量的政府补贴,来源都是财政收入,极个别的县市已经开始拖欠老师工资,土地频频流拍,像前些天太原130亿土地流拍,直接影响地方财政,能否有实力给这么大的群体直接加薪,考验很大。

 

这些政策建言表达了大家的愿望,是否真的能减税加薪,需要等待,但是有个领域的大投入是扎扎实实的,这个就是大基建,里面蕴含很多的机遇,有能力的个人和企业还是需要把握下。

 

02

上月底,高层开了关于下半年经济工作的重要会议,会议定调:政策转向积极,明确财政金融将协同发力,积极财政要更加积极,货币政策松紧适度。对于基建,原话是这么表述的:

 

把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度。

 

“重点任务”,“加大力度”。这些词语明显释放了多重利好基建的信号,下半年基建行情令人期待。

 

❶ 钱从哪里来? 对于资金做了明确要求:

要加快今年1.35万亿元地方政府专项债发行和使用进度,推动在建基础设施项目上早见成效。

 

今年上半年专项债用了一个零头,只有0.36万亿元。这意味着下半年还有1万亿专项债等着进入基建领域。

 

❷ 政策出台以后,各部委和地方已经行动起来了。

最近发改委赴北京、上海、浙江、河南、湖北、江西等地开展基密集调研基础设施投融资。

 

一位参与调研的专家透露:发改委调研的主要目的是稳投资,为下一步出台相关政策提供支撑,进而建立基础设施投融资长效机制。

 

各地方也行动起来了。多地近期公布了今年下半年补短板重大项目投资计划,投资规模达数万亿元。

 

比如青海,2018年安排重点项目共计190项,项目总投资8535亿元。在中央基建补短板要求下,各类基建投资计划将加快落地,下半年基建投资有望超预期。

 

金融上,银行对基建类信贷投放加快。猫姐一位在银行工作的朋友说,前段时间总行让我们把下半年的信贷需求、储备项目都报上去,这几天确实感觉地方重大基建项目批复的速度快了些。上半年一些“已批未贷”项目也逐步到账。

 

03

尽管关于大基建有不少的争论,学者主要担心这些巨量资金流入不需要的领域,比如房地产,带来副作用,不过聪明的资金认为这次和十年前的4万亿有很大不同,他们已在陆续加仓进驻基建板块了。

 

在股市上,基建相关板块已经在发力。华泰证券乐观地分析,基建发力,将使全年基建投资维持13-15%增速。

 

下半年基建“补短板”最可能沿以下三大方向进行:

❶ 中西部地区的基建扶贫,如新疆等西部地区的高铁、地下管廊等项目;

 

❷ 乡村振兴,如农村电网、水利、环保等设施;

 

❸ 已有的国家大型规划区配套的底层基础设施,如粤港澳、雄安、海南等规划。

 

相关的公司可以关注这些主线了,对于个人来说,我们的钱怎么投入这个领域呢?

 

最近股市波动太大,股民炒股需要一个很强大的心脏,而且还要有非常凶狠的眼光挑个股。就算买到了,每天股市起起伏伏也让人焦心的。作为普通投资者,不如把钱放到稳妥的板块基金上,让机构帮我们投资,自己睡个安稳觉吧。

 

目前,跟踪A股基建板块的指数,主要有中证基建工程指数。这个指数目前市盈率在10.49,市净率在1.21,在A股中属于非常低的估值。

 

▌猫姐找了一下,跟踪基建板块指数的基金并不多,这几只可以研究关注:

 

❶ 广发中证基建工程A

成立时间短,规模也小。今年1月刚发行,整个A股就开启了下跌模式,所以过往的业绩和规模都不好。近期收益于基建大政策,近一个月涨幅达到12%。

 

 

❷ 信诚中证基建工程

信诚中证基建工程成立已经3年。近1月基金净值上涨11.64%。

 

❸ 景顺长城能源基建混合

这只主动型基金。规模正常,去年业绩也不错。这只基金除了持有基建股外,还持有部分能源及金融股。

 

❹ 南方中证高铁产业指数分级(160135)

轨道交通也是基建投资的重要方向之一,下半年有望加快建设,2018年铁路固定资产投资额将重返8000亿元以上。猫姐找到一只相关基金,南方中证高铁产业指数分级(160135),这只基金成立时间3年左右,基金规模1.55亿元,过往业绩不好,但是近期涨幅不错,近一个月涨幅9.54%。

 

需要注意的是,这类基金不像余额宝这类基金,可以安安稳稳赚利息。风险相对较大,而且中间起起伏伏,波动肯定比货币基金大多了。比较适合中期而非长期玩,假如下半年政府资金落实到位,基建板块较大概率会有一波相对较好的行情。

 

能承担风险的,可以试一下。建议大家在相对低位建仓,设置止盈线,然后坐等成果。

 

在把握这个大基建机会的同时,耐心等待减税和加薪的消息,到了某个时刻,一切都会豁然开朗。生活不易,我们一起努力!

 

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56%的人还没准备,体面养老300万起,你扎心了没?

 

最近,猫姐婆婆伤感的给猫姐说,自己退休金涨得越来越少了,以前每年涨幅有200多块,现在涨幅年年减少,今年仅涨100元多,物价那么高,这点涨幅根本没有用。

 

前阵子,网传哈尔滨推迟发放养老金,大家都惊了一下。为啥?黑龙江近年屡屡传出养老金危机。近几年来,已经有好几个大省养老金入不敷出了。

 

当我们老去以后,还指望得上养老金吗? 明显的,我们这一代养老比父辈们更艰难。人口老龄化更多,新生人口更少。人生最大的悲哀是,人还活着,钱没了。我们该如何应对养老问题?

 

01

养老究竟需要多少钱?

 

养老需要多少钱?最近,蚂蚁金服和富达国际联合发布了2018《中国养老前景调查报告》,报告里, 各调查对象们认为,每人至少需要有182万人民币的养老现金储蓄。年轻一代的目标储蓄更略低一些,认为需要163万元才能过上舒适的退休生活。

 

 

这些钱够养老吗? 真心不够啊,猫姐给大家算一下账:

 

● 我们假设你60岁退休,活到80岁。注意,已经是车房无忧,也不用给孩子出学费和生活费。

 

如果你现在30岁,当前每月生活费4000元。60岁退休,退休后再活20年。以每年物价上涨4%来算,退休后我们需要的生活费应该是这样:

 

60岁时,夫妻二人每月生活费=4000*(1+4%)^30=12973元。

 

退休后再生活20年的费用总和=12973*12* (1+4%)^20=482万元 。

 

● 由于年事已高,或多或少会面临一些疾病,因此医疗方面的支出可能会增加,这笔钱我们按夫妻二人每年每人1万计算。 从60岁-80岁这20年共计:1万*2*20=40万

 

两个人共计:482万+40万=522万元,人均需要261万,这仅仅是满足最基本的生存需求,算是乞丐版养老。

 

● 如果你想要活得更舒服点,比如吃得更精致一些,穿衣质量更好一点,化妆品,人情往来,旅旅游,生活质量不比退休前下降。这些金额也和每月生活费差不多了(以当前每月两人4000元来计算:1年近5万元,不算多吧)。

 

按照30年后物价,两人每年这些支出需要10万余元,20年需要200万元,人均100万元!

 

算起来,这类正常一点的退休生活,一个人需要361万才够!

 

02

你能领到多少退休金?

 

你退休后,能领到多少退休金呢?

 

我们的退休金由两部分构成:

个人部分:比方说小王交了30年的养老保险金,到60岁退休。月工资都是5000元,按照每个月交8%的养老保险,30年他一共交了5000×8%×12×30=144000元。用这144000元,除以60岁退休的计发月数139,每个月可以领到1036元。

 

基础养老金部分: 本人退休时全省上一年度在岗职工月平均工资+本人指数化月平均缴费工资)/2×缴费年限×1%。

 

基础养老金=(5000+5000)/2×30×1%=1500元。

 

总共算起来,小王退休之后每个月可以拿到2536元。

 

案例2: 小李扎根魔都,拿到了7132元月薪,并保持7132元 的缴费工资不变, 30年 社保,到60岁退休。退休时每月一共能领取 3618元。

 

可以看出, 大多数人的退休金都只能占到工作时收入的1/2甚至更少。

 

养老保险提供给我们的养老金太少了。

 

要攒多久才能攒够你的养老钱的呢?《中国养老前景调查报告》认为,以182万这个需求数来算,目前中国年轻一代平均月储蓄1339元,在不考虑通货膨胀和收入变化的情况下,他们需要长达59年的时间才能存够足够的资金,达到期望的养老储备水平。

 

03

缺钱

 

想存养老金,最核心障碍就是缺钱。

 

攒钱太难。现实很残酷,年轻一代需要承担孩子高昂的教育费用,父母养老开销,高昂的房价。与上一辈人相比,他们储蓄更少,负债更多。

 

富达中国区董事总经理李少杰表示,另外,‘鼓励消费’导致年轻人宁愿去买一杯咖啡、一部iPhone,也不愿意把钱省下来做更长远的投资规划。

 

《报告》显示,年轻一代他们对自己所身处的财务状况还是有一定了解,44%的人认为他们在退休前不会达到他们足够的储蓄。有三分之二表示他们没有多余的现金可以用于投资。

 

 

调查中,仅有约44%的年轻受访者已经开始为养老退休存钱。随着年龄的增长,越来越多的受访者都感受到了来自现实的压力。他们认为自己未来将面临“困难和不确定”,但是除了继续工作别无选择。

 

另外还有三分之一的人完全没有养老储蓄目标。

 

04

我们该如何养老?

 

我们该如何养老? 你了解中国养老金体系吗?先给大家看看中国养老基金是怎样的:

 

 

中国的养老金分为4个体系:

● 全国社保基金是养老资的储备资金;

● 第一支柱是大家所熟知的五险。

● 第二支柱是企业年金,这是企业及职工依法参加基本养老保险的基础上,自愿建立的补充养老保险制度。

 

这一支柱第二支柱两个体系我们都无法干预。想要更好的晚年,还需要自己个人来解决。

 

怎么办?现在就开始未雨绸缪。

 

你只有自己挣到更多的钱,才是根本的解决办法。日本、韩国都有大量老年人在65岁以后还工作,所以中国的延迟退休也肯定是会逐步推出的。

 

规划自己养老存款。给自己制定储蓄目标,做好长期储蓄准备,可以采用先储蓄后消费的办法来进行强制储蓄,这样资金容易积少成多。

 

最近蚂蚁财富宣布近期将上线一站式养老服务,用户通过“养老账户”能够看到养老基金、社保、医保等内容,还会有养老规划小工具等内容。大家到时可以用这些小工具给规划一下养老计划。

 

将资金进行资产配置。比如可以配置现金、保险、债券、股票或房地产等,实现资产稳定保值增值。

 

最近,14家养老基金获批成为市场焦点,估计产品最快会在今年9月份推出,注意这是自己掏钱买这个基金。目前产品有一些消息已经陆续透露出来:

比如采用基金中基金(FOF)形式运作;

 

产品配置将会随着投资者年龄增长、风险承受能力下降而日趋保守;

 

将采取封闭期运作,产品封闭期有1年、3年和5年。

 

或许以后大家可能考虑一下这个养老基金,这些养老基金以稳健投资为特色,有专业人士帮你搭配理财,应该比自己投资效果更好一些。

 

14只养老基金将会全部上线蚂蚁财富,用户可以在支付宝平台购买。

 

到时候产品上线以后,猫姐再给大家详细研究一下。

 

总之,希望大家能风雨里做个大人,阳光下做个孩子,有个体面的晚年。

 

 

有人为了省10块钱,顺道买套房,有人为了上学,卖了二环一套房…….

上周末,猫哥鼓励大家讲一讲“你与房子的故事”,结果收到五六十篇投稿,很多朋友写的非常认真,有些稿子长达三千字甚至七千字,大家都很拼,尤其让猫哥深受感动的是,每个人都有艰难时刻,但在最难的时刻大家依旧咬牙乐观前行。因为篇幅有限,我们选择了其中四篇组成这篇文章,跟大家分享,猫哥还会陆续抛出话题,希望大家踊跃参与。

 

01

那一年,为了省10块车钱,我买了一套房

 

我清楚的记得买这套房子的时间,2015年的12月31日下午五点,周五。

 

我和老公办完事要坐地铁回到郊区的家里,可惜地铁不能直达,需中途转公交车。出地铁口的一刹那脑壳都大了,哇,好多人排队等公车,黑压压一片,这得什么时候能上的了公交车哦,一边抱怨一边硬着脑壳等。

 

就在我等得快要丧失勇气的时候,不远处几个大叔大妈拿着一堆宣传单页走来,“美女,要看房子吗,免费车接车送,就在XX,很近的”,哦,我心里一喜,这看房的地方不就是我回家方向吗?要不去看看吧,反正车接车送,还省10块路费,于是就跟老公说,“我们去看房子吧,免费回家哦,不等公交车了”,老公在我的催促下跟我一起上了看房车。

 

到了销售中心怎么着也得看下啊,看了园林绿化看样板间,心想这房子可比我们现在住的小区品质好多了,这心思一动,加上售楼部美女帅哥的巧舌如簧,我们被洗过脑子一样的乖乖付了1万元定金,前后不过两个小时。

 

等售楼部人把我们送回家后,我和老公同时焦躁起来:天哪,我们在干什么,怎么突然就买了房子,我们就是想回个家啊,我们现在住的房子才搬进来不到一年,存款才刚刚转正没多久,不是高兴,是惊慌,对,就是惊慌。

 

第二天是周六,可我俩思来想去的居然一夜没睡着,没见过世面,从小到大没买过这么贵的东西,我们的小心脏还受不了。定金不是可以退吗,那退了吧。

 

第二天我就给销售打电话,扒拉扒拉说了一大堆,销售态度很明确,退是可以,但要走很长一段流程,还要等贷款下来……

 

周六周日几个来回下来,最后的结果来了,我们没退,还又跑去售楼部看了一个更大面积的!为啥?因为找了一个接盘侠,就是我刚刚大学毕业的亲弟弟,在我和老公的攻击下,我弟弟没抗住就答应了我们转房要求,不过让他来签手续,当时真是一百个不愿意啊。

 

此后半年,每过一段时间,我弟弟就跟我抱怨一次,房价跌了,我在城南上班在城西买啥,我只好回一大堆好话:那个地方多有发展,品质有多高多高,离我们也近啊,以后串门子也方便是不……

 

再过半年我弟的抱怨声越来越少了,再过半年,他每隔一段时间都拿出购房合同研究下他的房子。现在,凡见人聊到房子都说当时得感谢他姐,真是亲姐啊。

 

这不现在新房到手了,家门口的地铁也眼看快要通了,真感谢当初为了省10块钱而做的决定啊。

 

02

为了上学,她妈卖了京城二环里的房子

 

我同学小B的故事是真事,但听着像段子。

 

我高中赶上了狗屎运,申请到了欧洲某国的奖学金,不仅学费全免,生活费也有补助,全算下来竟然比在国内上大学还省钱,这等好事我自然打包行李就出发了。

 

在这个国家遇到了小B。

 

小B和我一样都出身普通家庭,父母都是体制内的基层干部,虽在一线城市早早买了房,却也没有多少闲钱,若是申请不到奖学金,那是断断不能供我们出国念书的。

 

欧洲的大学仅有三年,于是到了大二,同学们大多都选择在本校读研。一来是学校在这个专业上小有名气,二来奖学金政策十分宽松,成绩较好的同学几乎都申请到了全额奖学金,即使没有申请到全额奖学金的,也获得了不同程度的学费见面,家里省下的费用也相当可观了。

 

但是不包括小B。小B一心看不上这个国家,也看不上这个专业。在小B心目中,唯有去美国,读常青藤,学金融,在华尔街工作,邂逅高富帅加入豪门,才是人生正道。

 

半路出家本是不好申请学校的。

 

好在赶上了美国金融危机,常青藤也没有余粮了,个别学校便大量招收中国的硕士生,收取高昂的学费来堵财务窟窿。于是小B顺利申请到了C校,两年硕士,每年学费大约6W美元,加上生活费,两年少说也要100W人民币,在十几年前堪称巨款了。

 

小B父母自然没有这么多现金,父亲便劝说小B还是呆在欧洲算了,家里能力有限,实在无法支撑如此高昂的费用。亲戚朋友也都是普通人家,借遍了也借不到这么多钱。

 

可是小B有个和她一样野心勃勃的母亲,母亲一听便和女儿合计,把家里唯一一套住房抵押给了银行贷了一百多万。期间手续操作自然都是瞒着哄着小B的父亲进行的,手续办完小B的父亲才恍然大悟,然而为时已晚。

 

小B终于如愿以偿去C校报到了。

 

岂料美国并非遍地黄金,一个半路出家的金融学生在华尔街实在没有什么竞争力。而C校作为老牌名校,虽然遍地高富帅,可白富美数量也不少。小B姿色平凡,才华普通,最终没有进入名企,也没有吸引到高富帅,毕业即踏上了回国的飞机,在国内找了一份普通工作。

 

普通工作的薪水自然是换不起这么高昂的贷款。五年后银行根据合同收走了房子。小B作为一个土生土长的北京人,开始了和退休的父母东奔西跑的租房生活,而北京的房价也从当年的几千块,迈入了几万元、十万元时代,小B的家庭从此再也没有了买房的指望。

 

而他家抵押掉的那套房子,离西单骑车也就十五分钟。

 

03

为了收房,我让开发商给我垫钱

 

我来自一座山东的四线小城。

 

买第一套房子是在2010年,当时大学还没毕业,我妈突发神经非要给我买房子。我当时的意见是坚决不同意,坚决不要(大有大丈夫何患无房的架势)。拗了几天,胳膊没拧过大腿,妥协了。

 

可能从一开始就比较抗拒,也注定了后来有点悲惨的结局。

 

开始看房。看中了一个区政府旁的楼盘,位置比较偏,离市中心大约还要五公里左右的样子。2350元一平,二楼和三楼的价格,四楼当时只要2100元。当时市中心的房子基本要3000以上,好地段要接近4000了。

 

选房的时候,本来打电话和销售员订好的是二楼,去交首付的时候,发现二楼卖了。销售员非常抱歉,是她们的工作失误,让我理解,结果只能从房价上给予一点优惠,算作补偿:每平米优惠20元,2330一平,买的三楼。

 

交完首付,就开始办贷款。怎么办,当时还没有正式的工作单位,实习单位也辞职了。收入证明还没人给开,幸好姐夫跟他们单位的人事非常熟悉。给开了张假的收入证明,月收入2200元。当时在这四线小城,这算高工资了。对我这种实习生来说更是天文数字。幸亏当时银行查的不严,就这样拿着假的收入证明开始进入了办贷款环节。

 

在“拖”这件事上,当时我虽然年纪不大,确是一个老手。三月份交的首付,房贷却一直拖到十月份才去办。原因是,交完首付之后不久,我在实习单位辞职了。还没找到工作,办了贷款拿什么去还月供?所以就这样一直拖着,估计是开发商不缺钱,才让我有机会能这样拖下去。

 

等到十月份,工作人员打来电话,你再不来办贷款,房子就不卖给你了。看这架势,确实是不能再拖了。去了之后,逮着我就劈头盖脸的说一顿:人家八月份交首付的贷款都下来了,你三月份交的首付,这会儿才来。我满脸堆笑着,这不是没时间吗。办着手续,工作人员说,还需要交5010元的贷款保证金,你是现金还是刷卡。16万7千贷款,按3%交,5010元。

 

晴天霹雳啊,本来来办贷款我就很不爽了,居然还要让我拿钱。我说,不好意思,我实在没钱,钱都用在了凑首付上了,你们能不能给我出上?

 

交流了一段时间,工作人员估计是看让我出这钱确实有难度。对我说,我打电话问一下领导,经过和领导沟通,这钱他们出,不过需要我打一张借条。

得嘞,马上给您打,给拿支笔来。

 

办完手续,工作人员说,让开发商拿这个钱的,你是咱小区第一个……

 

又过了两个月,12月的时候贷款下来了,每个月还1102元,也是在那个月,我有了新工作,又让父母帮着还了一个月的贷款,终于自己能够担起房贷了。

 

时间到了2014年,房价低谷期看不到上涨的希望,然后,我居然把房子给卖了……

 

为的是找个离媳妇单位近点的房子,废了很多功夫,还了三年房贷,最后卖时也没挣几万块钱。可自打卖了房,房价就开始悄默声细的往上涨,结果,我完美错过了这波三四线城市的房价大涨。

 

在家里,每次谈到房价上涨,也必然遭到老妈的埋怨,她高瞻远瞩给我制定的购房计划,被我亲手毁了。

 

04

我拿80%的收入租房,只为找到做人的感觉

 

在毕业一年的时间里,我被同龄人甩的非常的惨。

 

人家常说只能用工资的30%拿来住房,在深圳这种寸土寸金的地方,我工资的30%只能租一个床位,不,一个床位要800,我第一个月到手2300。你说可以租的起床位吗?

 

深圳,真是个很神奇的地方,他无时无刻都在刷新我的三观。来深圳之前,我不知道什么叫做握手楼,鸽子笼,城中村以及断隔间。

 

当我在豆瓣上问:那里有便宜的租房。有人回复我:某沙的城中村。

 

最开始我还天真以为是小区就叫做城中村。

 

当我第一次踏进城中村的时候,差点没哭出来。街巷狭窄、拥挤,房屋密度高、采光通风条件差,卫生条件太差。各种管线杂乱无章,排水排污不畅,垃圾成灾。个别女孩子穿的十分清凉,我甚至都可以很清晰看见胸前凸出的两点。虽然这个女孩子十分热情的邀请我去她的出租屋看看,说她在转租可以便宜点租给我。但是我依旧拒绝了。

 

我实在接受不了这种脏乱差的环境,最后我租了罗湖,租了一个床位,是睡在房间与房间的过道中。俗称的鸽子笼,一个月800。所有的吃喝就在那一张床上。

 

没有所谓的隐私,更没有什么秘密。可以说我这个人是完完全全裸体在所有人面前。

 

过道不是最惨的,每一个房间挤了最少三个人,有男有女。一套三室一厅的房子,至少睡了12个人。不分男女的群租,简直就是给我的三观又刷新了一次。

 

租不到两个月,原来的那家公司破产倒闭,我跳槽去了另一家公司。

 

新公司在南山,于是我从群租房搬到了福田的断隔间。这是我第一次搬家。

由于鸽子笼的惨痛经历,我狠下心拿出半个月工资的巨款租了8平米的断隔间,一个月1500。我当时的工资税前3300,到手2900。

 

我以为会是好的开始,我错了,断隔间的日子没有这么好过。

 

一套80平的房子,被分割成了五套房子。没有厨房,只有一个厕所。但是并不是很挤,隔音效果还算可以,头一个月的时候,并没有什么不好的。

 

当梅雨季节来的时候,我才知道断隔间的噩梦。

没!有!阳!台!

 

整整一个月,我所有的衣服都是臭的。因为阴天和低温天气时,需要足够的空气流通,要知道我的房间只有8平米,没有所谓的阳台,只有一个非常非常小的窗户。

 

可能有人不知道8平米是什么概念,大概就是放了一张床,一张桌子,一个衣柜就不能在放任何东西了。那个时候,我就下定决心一定要租一个带阳台的房间。

 

去年11月的时候,我这家自称有国企背景的南山公司倒闭了。我又一次失业了。

 

可能我天生克公司,今年有一家公司给我发了10k的offer,我拒绝了。三天后,该公司CEO就正在派出所配合调查。这一次的失业,却持续了很久很久,一直到今年才找到工作。

 

这段时间我一直靠打临工来维持基本生活,那个1500的房子也不敢肖想了。

这是我第二次搬家,从一个人睡的断隔间,搬到了两个人睡的断隔间。月租2000,服务费300,每个月一人1150。

 

好的是:我有阳台了。坏的是:我这才真正了解了什么叫断隔间。

 

我必须要时时刻刻锁上我的房门,即便我在房间里,因为我不知道下一刻是谁开我的门。我一天内曾三次看见不同的人拧开了我的房间门。

 

新买的沐浴露可以在一月内全部消失。厕所永远都是黄黄的,去上厕所经常看见没有冲走的大便,血迹,甚至套套,重点是,这是个坐便。

 

我曾无数次的想搬走,可是失业的我维持基本生活都已经用尽了力气,哪里还有多余的钱去过上体面的生活。一度想要自杀,并且真的实施过。幸运的是,我并没有因此死掉。并且找到了新的工作。我对新工作非常满意,也过上了算是毕业生正常水平,税前5k,到手4.2k。于是我在毕业满一年的前一个月签了一个loft小公寓,一个月3400。

 

有人说我是真疯了吧。比起在断隔间和鸽子笼的日子,我宁可像现在这样,白天在公司上班,晚上去做兼职的淘宝客服。这种loft能给我一种:我还算是一个人,也许这是家的感觉。

 

霸道美元一出手,土耳其倒大霉,但绝不是最后一个……

01

土耳其最近太惨,7个月时间里拉贬值45%,单日跌幅20%,物价飙涨,老百姓连面包、洋葱都买不起了,生生搞掉了一半GDP,令人瞠目结舌,破产论、崩溃论不绝于耳。

 

猫哥先用最简短的方式给你讲清楚这个故事:

 

主角是土耳其总统埃尔多安,此人做过职业足球运动员,当过市长,写过诗,坐过牢,天生的政客,2003年组阁,成绩斐然,土耳其人均收入涨了3倍,此外他还镇压库尔德起义,激烈反对以色列,谋求成为伊斯兰世界的领导者,他本人被称为“新时代的苏丹”,希望恢复奥斯曼荣光,自然引起了基督教世界的不满。

 

❷ 此君很不消停,对俄罗斯、美国都敢叫板。

明知道美国支持库尔德人,但该动手还是动手了。到了2015年,又把俄罗斯战机打了下来,令人意想不到的是,隔了半年,埃尔多安居然向普京道歉了,普京很快投桃报李,不到一个月土耳其发生政变,据说普京暗中向埃尔多安提供了政变信息,政变很快平息。土耳其一调查,发现美国人与政变发动者关系匪浅。美俄土三角关系开始混乱。

 

❸ 土耳其要求美国引渡政变主谋、流亡美国的宗教人士居伦,遭到美国拒绝后,土耳其以涉嫌“间谍活动”及“恐怖犯罪”为由拘捕了美籍牧师布伦森,美国国内保守的基督教团体认为拘禁一个宗教人士不合适,特朗普本人也亲自向埃尔多安打招呼,但直接被怼。

 

❹ 3月,当特朗普开始对钢铝加征关税,激起了钢铁出口大国土耳其的不满,随后宣布对价值18亿美元的美国商品征收同等规模的关税,作为报复。

 

进入8月,美国宣布制裁土耳其司法和内政部长,作为报复,土耳其宣布冻结美国司法和内政部长在土耳其的资产。

 

再也坐不住的特朗普直接发大招:对土耳其钢铝关税,加倍!

然后,土耳其就崩了…….

 

02

土耳其现在的悲惨局面跟他的基本面有关,虽然过去这些年发展的不错,GDP增速曾超过10%,但是本质上还是个“三高”体质:高通胀、高外债、高赤字。

 

高速发展基本是靠举债。今年一季度,土耳其外债总额达到4667亿美元,占到了土耳其GDP的55%左右,而美联储加息,强美元到来,导致美元大笔外流,使外债情势恶化。

 

这就够糟糕的了,此时恰逢土耳其政治体制大变,从议会制改为总统制,不出所料,埃尔多安在6月当选,这让各位债主忧心忡忡,埃尔多安的一项重要任命是让自己的女婿担任财长,这让外部觉得土耳其央行根本无法独立行使权力,情况越来越差。

 

翁婿俩上任后不得不开始里拉保卫战,号召大家卖出美元持有里拉,甚至不用iphone的口号都出来了,同时将基准利率从8%提升到17.75%,但是这一切,都不足以让土耳其走出危机。

 

看起来这出戏还得演很久。虽然可以分析的很多,有人说埃尔多安咎由自取,有人说特朗普太强悍……但不能否认的是,强势美元是土耳其此次危机的重要原因,每一个美元升值周期,都有一堆国家倒大霉,有些国家甚至爆发经济危机,至少过去47年的历史证明,这个周期论的观点是成立的,为什么会这样呢?

 

03

这是一个从“美元”到“美金”的故事。

 

货币其实就是大家的共识,各个大洲的人们虽然没商量过,但都觉得黄金很好,即便纸币的发行也要实行金本位制,有多少金子印多少钞票,汇率就是各个国家货币含金量的比较。

 

经过两次世界大战,美国赚够了钱,战后欧洲要重建,但根本没钱。1944年7月,大家开了个重要的会议,布雷顿森林会议,重新确立了战后的国际货币格局,总的原则就是:美元和黄金挂钩,各国货币和美元挂钩,实行固定汇率。

 

从此,美元成了全世界的硬通货,是公用的结算货币,美元成了美金。

 

然后问题来了。

 

美国开始乱花钱,主要是打仗,尤其是越战开始后赤字大增,收入恶化,美元的信誉也变得越来越差。欧洲各国很焦躁,因为是固定汇率,美元又不贬值,这就是割韭菜啊!

 

欧洲各国想了个办法,那就拿手头的美元去把存在美国的黄金换回来,黄金在手,不用担心贬值不贬值的问题了。想的挺好,可惜,美国不给。

 

1971年12月以《史密森协定》为标志,美联储拒绝向国外中央银行出售黄金,至此美元与黄金挂钩的体系基本结束。

 

然后,就开始了以国家信用为基础的货币发行制度和浮动汇率制,美国可以放手印钞了,很多国家的厄运就开始了!

 

虽然美元的信用变差了 ,但比较之后大家发现它还是挺靠谱的,所以在国际结算中依然是最最主要的货币,美元资产占全球总资产的70%,仔细想想,美国最大的出口不是武器不是高科技而是美元,所以贸易逆差实在是避免不了的。

 

美国也不愿意看到钱源源不断的往出走,所以得想办法把钱整回来:

 

❶ 比如美债就比较有效,其他国家挣了钱还得买它的债券,钱就留下来了;

 

另一个办法就是通过货币政策,通过加息降息不断调节,进而引发钱的流动满足美国的需要。不过,美国的一个政策调整,对有些国家来说就是灭顶之灾。

 

04

1971年之后,美元的升值周期和贬值周期非常有规律,这是交通银行首席连平的总结:

 

 

日本经济学者岩本沙弓也有类似的结论:自浮动汇率制实施以来,每次美元升值趋势持续约82个月左右,之后会连续两次的贬值趋势,各持续约65个月左右。

 

在每个升值周期,总有些国家战战兢兢。

 

05

❶ 1980年-1985年的第一个强美元周期

此前,因为发生了石油危机,美联储不断降息,美元贬值,拉美国家高举外债,巴西、阿根廷外债增长速度都一度超过50%。1979年沃尔克掌控美联储后,开始加息。联邦基金利率从1979年的11.2%提升到20%左右的历史最高点。

 

随后大宗商品价格下落,巴西、阿根廷等国收入减少,国际收支条件和偿债能力恶化。全球资金都奔美国而去,以 1982 年墨西哥宣布无力偿还外债为标志,拉美国家债务危机相继爆发,厄瓜多尔、玻利维亚、巴西、委内瑞拉等国相继出现偿债违约,陷入萧条。

 

1995年-2001年的第二个强美元周期

1995年后,在全球化、放松管制、金融自由化、IT技术革命共同推动下,美国经济强势增长,进入第二个强美元周期,美元指数在2001年7月冲到了最高点120。

 

利率从3%增加到6%,这一次的受灾国主要在东南亚,美元升值对东南亚国家通过“本币贬值——资本撤出——汇率危机——股市崩溃”的传染路径,引爆亚洲金融危机,陆续波及韩国、日本、俄罗斯等国,同样导致韩元、日元和俄罗斯卢币大幅度贬值。

 

在这个强美元周期中,索罗斯是很大的受益者,通过狙击泰铢一战成名。

 

❸ 2012年开始的新一轮强美元周期

2011年起美元逐步走强,美联储不断退出其宽松货币政策,并在2015年开起加息周期,至今已经加息七次,所以每一次美联储议息会议(FOMC)能让那么多人彻夜难眠。

 

新兴市场受害最深,像这一轮里,最先倒下的可能不是土耳其,而是阿根廷!

 

看三个数你就知道这国家现在有多难:

今年以来,阿根廷比索下跌了35%,仅次于土耳其里拉;

 

6月通胀率29.5%,一个月时间货币价值少了三层,吓人啊;

 

银行利率是多少呢?40%。

 

即便这样仍然颓势难改。纵观每个强美元周期,最先倒下的新兴国家都有共同特点:外债水平较高、经济预期较差、资本大幅外流。每当这个时候,换位想想也能理解一些管制措施了。

 

地产泡沫破裂简史:房价一定涨、货币大放水、这类人最惨……

昨天跟大家回顾了日本的地产泡沫其实人类泡沫史源远流长,皆因贪婪和无知所致,而房地产因为刚需和体量巨大,成为多次泡沫史的主角,美国佛罗里达地产危机是有记录的第一次房地产泡沫,其后日本、东南亚都未能摆脱,而最近一次全球性金融危机也是源自于美国的地产泡沫,这些危机都有什么共性值得留意?

 

01

1926年9月,一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达,飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地,摧毁了13000座房屋,415人丧生,海水涨到了二楼,人们只能爬到屋顶逃命。

 

飓风刮倒的不仅是房屋,还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

 

飓风之后,许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。

 

佛罗里达炒房史,是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

 

 

佛罗里达州位于美国东南端,直插海洋,靠近古巴,冬季温暖湿润,是一个度假胜地,尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛,更是美国富人聚集的天堂,一战之前,这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。

 

一战之后,事情有了变化,因为远离战争又大发战争财,美国人民感觉口袋充盈,并且相信“美国永远赢”!工作机会增加,待遇优厚,股票市场繁荣,让大把的人有了钱,有了钱大家主要干三件事:买房、买车、玩!

 

❶ 买房并未在全国形成风潮,虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款,但对房价的刺激并不明显,1921-1925年间,华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。

 

❷ 但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品,10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。

 

❸ 与此同时,美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动,道路改善很多,于是,人们不再受限于火车,“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。

 

他们很快就发现,这里才是真正的房产价值洼地啊!很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假,房地产也跟着逐渐繁荣起来。

 

赚钱的消息就像风,藏都藏不住。

 

更多的美国人来到这里,迫不及待地购买房地产。

 

在1923年—1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。有人传言,几年前投入800美元,几年后赚了15万美元,于是人们纷纷投入地产行业。

 

回报也是疯狂的,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍,但还是赶不上房价,1923年-1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长,一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是,迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。

 

当时的口号就是,“今天不买房,明天就买不到了!”,《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。据说当时迈阿密只有75000人口,从事房地产业的就高达25000人。

 

银行也在推波助澜,一般人在购房时只需10%的首付,其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息,就可以坐等一个好时机将房子转卖出去,而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后,所赚得的利润可达十倍以上。

 

佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物,比如一个意大利移民庞兹,他讲了一个邮购券的故事,许诺了超高的收益率,人们争相到来,庞兹用新钱还旧账,越玩越大,这也就是“庞氏骗局”的由来。

 

地产还是主流,到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一,开往迈阿密的火车轮船上,挤满了做发财梦的美国人。

 

一时间,无数的财富竞相投入到佛罗里达,市区街道两侧的房屋均被高价买下,郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看,他们也不在意品质,他们只需要等待,等它上涨后卖出,从中获得差价。

 

一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。

 

1926年底,不可避免的崩溃终于来临了,迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷,人们纷纷抛出自己手中的房地产,导致房价暴跌,破产的家庭比比皆是。

 

这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例,即便没有这场飓风,泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭,之后美国政府大力控制负面影响,但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗里达地产泡沫破灭时就被点燃,1929年华尔街崩溃,进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条,这就是另一个故事了。

 

02

中国之前,上一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体缔造的,韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表,上世纪80年代末~90年代初,这些国家实现了10%左右的高速增长,令人侧目,国际资本蜂拥而至,但却推高了房地产的风险。

 

这一切的起源来自于1980年代的开放:

● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制,1986年允许外资利润自由汇出;

 

● 1986年,马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例;

 

● 同年,印尼亦放松了对资本账户的管制。

 

……

 

到了1994年,东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换,金融市场基本完全开放,大量国际私人资本流入东南亚地区,同时银行信贷开始大量扩张。

 

1986-1994年,各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大,其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。

 

但资金流首先推动的是主要城市的房价。

 

 

● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;

 

● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;

 

● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢,到1996年则超过了7900亿泰铢,7年里增加了5倍多;而1988-1992年间,地价以平均每年10%~30%的速度上涨;在1992-1997年7月,则达到每年40%,有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

 

蔚为壮观。

 

不过这一切,都不可持续。1997年东南亚金融危机打断了这一进程。究其原因,还是因为热钱涌入太多,过早对外开放了其尚未成熟的资本市场,过度放松了对资本项目的管理,为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。

 

进入上世纪90年代中期,美国经济开始强劲复苏,格林斯潘领导下的美联储开始加息,美元强势周期。采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值,出口竞争力削弱,而进口则激增,贸易及经常项目产生了巨额赤字。

 

同期,人民币大幅贬值,中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑,经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象,资本大量流出,固定汇率制被迫放弃,货币大幅贬值,经济普遍出现断崖式下滑。

 

● 地产泡沫开始破裂。进入1996年以后,泰国出口产品的国际市场需求低迷,贸易赤字加剧,对泰国的汇率造成了巨大的压力,巨大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度,实行“管理下的浮动汇率制度”,从而导致汇市和股市的超幅下跌,泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌,仅1997年下半年就缩水近30%,泰国的房屋空置率持续升高,其中办公楼空置率高达50%。

 

● 与泰国类似,马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去,而是转到了房地产业和股票市场,从而使泡沫迅速形成。

 

以首都吉隆坡为例,在金融危机爆发前的1995年,住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后,马来西亚货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃,金融和房地产类股票甚至下跌了70%~90%。房地产市场泡沫也随之破裂,1997年下半年,马来西亚房地产的平均交易量下降了37%,各项房价指数开始大幅回落。

 

其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机,东南亚诸国告别之前的高增长,归于平庸,直到现在也没回到自己的高光时刻。

 

03

2007年美国房地产再一次崩盘,与佛罗里达的那次不同,这次是全国性的。

 

2001年,互联网泡沫破灭,以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸,经济衰退,小布什总统当时的对策是刺激房地产,提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。

 

有钱人早已有房,于是,这一次,政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。

 

2001年开始,美联储连续11次降息,联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%,30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时,美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求,市场狂欢。

 

发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司,因为他们也没什么网点,于是主要依靠分销渠道促进业务,这些渠道因为要拿佣金,于是进一步放宽了借款者的门槛,什么都没有的三无人员都敢放,而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,不查收入、不查资产,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

 

金融机构疯了吗?没有。

因为有政策压力,拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款,数额通常高达数百万美元;

 

因为房价一直在涨,作为抵押品,即便出现违约现象,银行也可以拍卖抵押品控制风险;

 

❸ 因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款,只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化,以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场,获得资金同时转移了风险,获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。

 

到了2007年,与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元,是抵押贷款的5倍。

 

房价也是一路攀升,2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度,2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍,远远超过了工薪族的收入增长水平。

 

 

物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。

 

出于对通货膨胀的担忧,美联储从2004年6月起,在两年内连续17次调高联邦基金利率,从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款,随之大幅上升,而且美国人也不储蓄,更拿不出六个钱包应对危机,然后很多人就发现,房贷还不起了!

 

利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫,随后房价开始明显下跌,对于那些发放了贷款的机构来说,即便收回断供者的房产,也无法通过出售房产回收贷款的本息,而且,很多房子根本就卖不出去,只能不断违约。

 

 

次贷危机随即爆发,并旋即蔓延成百年一遇的金融危机,波及银行,对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构,几乎全军覆没,著名的投资银行雷曼兄弟破产,美林被收购,RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……

 

2008年次贷危机至今已近9年,美国经济经过多轮宽松才开始走出衰退,而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷,中国经济的增速不及以往,拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今,次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

 

04

不论何时何地,房地产的泡沫都有一些特点,比如:

 

 

❶ 住房需求有巨大的转变;

 

❷ 每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的推波助澜,钱多了肯定要寻找去处,房地产因为各种禀赋优异,成为天然的蓄水池;

 

❸ 泡沫也离不开银行等机构的推波助澜,房贷宽松、金融产品无节制的创新;

 

❹ 投机横行,每个人都唯恐错失;

 

❺ 泡沫破裂有时来自于天灾,有时只需一个谣言;

 

❻ 而不论怎样,普通老百姓都深受其害

 

…….

 

可总结的很多,没有房价永远涨这种事情,维系家庭财富不光靠国运,也依赖个人的理性判断,历史的小波折对个体来说就是大灾难,猫哥希望这种小概率事件最好别落到你头上,各自幸福安康最重要。

 

多城土地流拍、有人抛售房产、房产税加速,这17%的人受影响最大……

 

01

最近房地产市场动静不小,上周住建部开会明确了“坚决遏制投机炒房,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定”这样的主旨思想。让很多人彻底死了心。市场也有不小反应:

 

❶ 今年前7个月,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

 

● 8月10日,太原国土局“区域绝佳”的8宗地块全部流拍,仅有的两家拿地公司出价不达拍卖底价,而这8宗地块原被认为有望拍出“地王”;

 

● 同日杭州临安区的三宗幅地块,均以底价成交;

 

● 南京当日出让的两幅宅地引来多方参与竞拍,但成交价格也较之前的“地王”价降了近3000元/平方米。

 

❷ 同时有中介挂出了房叔抛售房产的信息,房子真不少:

 

 

❸ 而波及面最大的,则是房产税提速的消息,新京报刊文认为:房产税出台的时机已基本成熟。

 

大众关心房产税,核心还是从自己出发:什么时候出,对房价有何影响,怎么征收,对我有何影响?……

 

我们今天就来说说这个问题。

 

02

在不久前召开的天风证券的中期策略会上,长平经济研究所执行所长王长勇对于房地产税做了自己的预测。

 

王长勇对于“房地产税时间表”的预测非常具体:

 

 

根据全国人大常委会公布的2018年立法工作计划,涉税的立法工作是其中的重点,“这些立法项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2018年或者以后年度安排审议”,其中就包含房地产税。

 

当然这个房地产税时间表的分析,也基本上是根据现有的立法框架来做的:

 

①税收法定是原则,房地产税的征收一定是依靠房地产税法来做,按目前的规划,2020年前全面落实税收法定原则。

 

②房地产立法现在确定就是两级立法,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

 

③其实全国的立法和地方的立法实际上在同步进行,就是说看着全国人大立法在推进的同时,准备征收的城市的立法在同步进行,全国通过以后2020年也可能地方要做的城市就开始立法,立法以后2021年地方两会通过后就可以实施,这样2021年房地产税可以在部分城市开始征收。

 

至于征收的准备工作,潘石屹已经在微博上告诉了我们:“最近房地产市场发生了一件大事——不动产登记全国联网,似乎没有引起人们的关注”。

 

03

房地产税,收是肯定要收的,但问题就在于怎么收。

 

在房地产税讨论最热烈的时候,独立经济学家马光远的一条“避税攻略”吸引了众多眼球,“八套房可以不缴纳房产税”的说法,让他收到了拥趸们的掌声,也收到了反对者的责骂。而马光远这种分析的前提是以家庭为单位,按套数征收,且从第三套房开始征税。

 

 

当然这其中有很大的戏谑的成分,王长勇的研究更具实际意义,比他对房地产税的要素做了一些前瞻分析:

 

 

①范围:存量+增量,所有工商业房地产和个人住房都按评估值征税(六、七折);

 

②扣除:按面积扣除,家庭人均40平方米,设税收优惠,对困难家庭、低收入家庭有一定减免;

 

③税率:低于1%的两档税率,一档低于0.5%,一档高于0.5%,

 

惩罚税率:高档大面积住房比如别墅,家庭人均超过100平方米部分,征收1%-5%;

 

④综合:以城市为单位综合,属地缴税,不跨城市综合征税。

 

猫哥注意到,在这些数据中,也是有现实依据的。40平方米是全国人均的住房面积,而上海和重庆的房产税试点的一般税率均未超过1%,而重庆对于超标的部分,实行按超标倍数来分类征收。

 

而业内的猜测也基本上集中在这几个层面,在按评估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面积、“广税基、低税率”、差别化税率等方面能够达成共识,但是在具体按存量+增量征收还是存量豁免只针对增量征收、家庭单位的认定方式等方面存在巨大的分歧。

 

从世界主流的征收房产税的国家的计税方式来看,各国对于征收房产税的共识在于:以评估的市场价值作为税基,按基本情况的不同确定税率,基本上能够做到“富人多征、穷人少征”以达到相对的公平。

 

 

04

如果是这样,那有多少人会涉及?对房价有什么影响?

 

因“六个钱包购房”而备受争议的中国经济体改研究会副会长樊纲在提到房地产税的时候就表示,“不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力,却未必就是“包治百病”的良药。

 

当然除了对于房价的影响外,房地产税作为税收,直接影响的还是我们的钱袋子。

 

现在房地产税还没有开征,但是在2011年开始,房产税的试点已经在重庆和上海开始了。按照两市的现行标准,人均的免征面积在60平方米,这个标准还是很宽松的。但是如果按这个低标准推广到全国的话,其影响范围还是比较广的。

 

 

2015年全国1%人口抽样调查资料显示,在统计的城市、镇居民家庭中,人均住房面积在60平方米以上的户数比例分别为15.23%和21.46%,城镇合计有共有17.73%的户数人均住房面积在60平方米以上,假如这部分人群需要缴纳房产税,则涉及的人口规模达到1.44亿人(按照2017年城镇常住人口8.13亿人计算)。

 

而如果将人均的免征面积扩展为专家预估的更为严格的40平方米每人,那么以上三个数据将提升为33.87%、43.08%和37.57%,那么涉及的人口规模将达到3.05亿人。

 

房地产税被认为最大的作用是作为地方土地财政的替代品,成为地方财政的收入来源之一。

 

那么我们看一下,2017年全国土地收入52059亿,创出历史新高,如果按5万亿来计算,房产税的征收要达到跟土地出让收入同样规模水平,则这1.44亿缴税人口每年人均缴纳的房产税费要达到3.47万元,三口之家10万房产税,这个税费显然是不可能的。

 

让房地产税完全取代土地财政还不现实,而且如果标准更加严格后,涉及到的人口更多,那么相对应的人均税负可能还会下降,而且如果宽税基低税率的话,人均缴纳税费在多数人的承受能力范围之内。

 

而针对这个还没有开征的税种,我们能做的是关注房地产税的立法进程,在草案出台后的征求意见阶段,针对具体的条款畅所欲言,毕竟在房地产税法颁布后,它就要跟你产生很大的关联了。

 

房租要了半条命!两个中介几句话涨40%,良心不会痛吗?

 

很多人都租过房,猫哥先跟大家分享一个姐姐的真实租房故事,一个“拉仇恨”的故事。

 

 

十几年以前,这姐姐为了孩子就近上学,在帝都核心区租了一套小两百平米的四居室,当时房租每月一万出头,也是天价了。房子很好,房租一年一交,头几年都顺顺当当,后来就有点麻烦了,因为每隔三四年就找不到房东了?!

 

这姐姐是个实在人,总觉得老欠房租不是个事,所以每次都通过当时介绍的朋友费半天劲找到房东,追着付房租。房东每次都很无所谓,好像都把这事给忘了,房租也从来没涨过,周围同类型的房子租金都超过四五万了,她的房租还是原价,最近这姐姐又找不着房东了,房租也已经四五年没交了…….

 

这个城市总有很多神奇的人和事,估计你们跟猫哥有一样的感慨:我咋碰不到这样的房东呢!

 

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当然,并不是所有的租房故事都这么美好,“接地气”的故事才是我们的日常。

这两天,猫哥的朋友圈被一条吐槽贴刷屏了,《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》,一个房东自己发帖称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

 

 

帖子中提到的两家算是近期比较火热的“长租公寓”的品牌,而且竞争是非常激烈的。有多激烈呢?

 

根据此前华菁证券的一份研报数据显示,有品牌的长租公寓占整体租赁市场的比重仅为2%,而另据云房数据研究中心统计,仅北京范围内就有85家左右长租公寓品牌分食这2%中的一杯羹。

 

目前的市场份额就那么多,那么想要拓展市场,就得靠争抢。尤其是对于这些分散式的长租公寓品牌运营方来讲,想拿到房源,就得砸钱。因为,只有拥有了更多的房源,才能有更多的租客,那么在市场上才有话语权,甚至是定价权。

 

因为对于集中式的长租公寓来讲,其基本单位都是楼,最起码也是要以楼层来计算,部分地产商入局的情况下,更是以自己开发或者自持物业来进行出租,单个房源并不在其拓展的范围内,但是对于分散式的长租公寓来讲,其基本单位就甚至是房间,这就让他们在拿房源的时候方式就可以更加灵活。

 

02

按发帖房东的讲法,“明显的赔本儿”,那么真的赔本儿吗?

 

如果整租的话,可能是要赔本的。猫哥翻了一下两家公司的网站,自如目前在天通苑地区整租的可租房源中看到,目前可整租房源20套,最高价的房源为一套82平方米的两居室,7200元/月。而蛋壳公寓则显示,目前天通苑地区并无可整租房源,而沿着地铁五号线向南,在立水桥南有一套整租的房源,60平方米,报价也不到7000。

 

但是如果合租的话,就不一定了,而且百平米以上的大房子基本上都以分割房间的方式进行出租。

 

猫哥粗略的算了一下,在自如上,一个90平方米左右的三居室,其中一个标注为17㎡的卧室,季付的月租价格为3360元,而另外两个卧室已经出租,没有标注价格,但是如果按此房间价格平均计算,此房的月租金就已经是10800元,而且另外两个卧室在面积上均超过此房间,且有一间带阳台,价格绝对在此房间之上,另外还要一次性收取4000多元/年/间的服务费。

 

 

而在蛋壳上,则是以房间数取胜的,在租房源中仅一套三室一厅,其余都是四室、五室、六室,而价格与自如也很接近。

 

当然,这一切还要基于现在没有涨价的情况下。

 

03

因为,与房价的上涨幅度相比,北京的房租上涨更快一些。

 

据云房数据研究中心统计,近几年,北京市住宅平均租金一直在保持持续增长,2018年5月,全市普通住宅平均租金已达到91元/㎡/月,与去年同期相比,每平米上涨了8.57%。

 

 

从行政区域来看,东西城、朝阳和海淀处于绝对的第一梯队,目前为止,单位租金最高的前三甲片区为朝阳门(朝阳区)、金融街(西城区)、西单(西城区),每平米租金分别为167.5元/㎡/月、166.5元/㎡/月、151.3元/㎡/月。

 

 

从5月租金同比涨幅来看,作为副中心的通州区涨幅最大,同比上涨40.36%;天通苑地区所在的昌平区涨幅20.63%,16个行政区中,仅平谷一个区域出现租金下跌现象,跌幅达到8.27%。

 

而长租公寓方面,除了房租的上涨,还要承担品牌的溢价。

 

 

集中式长租公寓品牌由于定位较为高端,租金一直居高不下,比如龙湖冠寓作为龙湖在北京的首个试点项目,溢价率高居榜首,该门店平均租金高出周边普宅租金的3.2倍,其余长租公寓品牌溢价率在大多维持在1.5以上,平均溢价率在1.7~2.0之间。

 

而主打白领人群的分散式长租公寓虽然没有这么高的溢价,但是以往承诺不涨价的品牌基本上全部取消了不涨价条款,而且租金之外的服务费也随着房租的变动而水涨船高。

 

知名房产博主“北京大土豆”也在微博上感叹:“上周我一个不到40P的小房子年付租了6500,中关村80P的精装老破小三居可以租到惊人的1.5w。现在年轻的90后,95后,工作忙,自理能力差,从小成长环境好,不愿意租环境差的房子,所以自如这种管家式服务但是价格高的房子他们主观上也愿意接受。高端的房子,往往是公司报销或者是以租养租的,也挺火爆。所以现在整个北京的租房市场,从上到下,一派繁荣景象。

 

04

跟房东打价格战,那么最后的价格承担者,一定还是普通租户。

 

那么未来房租会不会涨呢?不容乐观!

 

在政策层面,租购并举、租购同权,租赁作为房地产的长效机制中的重要手段备受推崇,而金融机构支持,资本力推,不然也不会有长租公寓这么一个过万亿的市场。

 

而在另一方面,暂时买不起房的,要租;买得起但是被限制了购房资格但是又想住大房子的改善型,要租;甚至有资格也买得起,但是只是不想买房的群体,也要租。不同的群体,不同的市场,同样的是高昂的房租。

 

当然,万科“十年租金180万”的价格属于“贫限想”了,但在各种批评和争议声中,还是租出去了。当租房也成为刚需的时候,就像买房一样,就算贵,也得抢先下手,不然更贵。

 

 

人民币贬值,物价会涨吗?股市会好吗?会破7吗?……

今年以来,人民币一直跌跌不休。上周五,人民币跌得更猛了,一度到达6.9,快触及7这条红线了。周五央行果断出手,将外汇风险准备金率从0上调到20%。

 

央行出手保汇率,人民币不会急剧下跌了。人民币完全企稳了?目前还很难说。

 

人民币贬值对大家有哪些影响?人民币贬值时应如何应对?猫姐给大家分析一下。

 

01

人民币贬值,最先感到痛的是股民

 

最近股民们应该已经有了切身的体会。

 

人民币在5月初还是缓缓贬值,但到6月中旬人民币贬值速度突然加快,A股就如滑梯一般直直下滑。6月初,上证指数3100点左右,到8月6日,上证指数只有2700点左右,跌幅达到13%。

 

一个做了10年老股民朋友对着猫姐哀叹,最近真是一点行情都没有,做什么都是亏。他给自己放了一个长期,游玩去了。

 

确实,股市与人民币就是一对同生共死的难兄难弟,人民币一贬值,A股马上死给你看。

 

回头看以前人民币贬值阶段,比如2015年811汇改,A股刚经历了股灾,正处于大熊市,汇率贬值时,股市跌得更快了,上证指数一度跌至阶段性最低点 2850。

 

● 再往前的2014 年上半年的一次贬值,那会市场比较好,上证天天横着盘,中小创已开始处于牛市, 但他们在人民币贬值期间均有明显下跌。

 

▌人民币贬值为啥影响股市?

股市是一个对钱非常敏感的行业。一般来说,资金愿意选择升值的货币,如果人民币贬值太明显,资金就会离开这里,去其他地方投资。一些投资于股市的钱流到外面去了,本币在国内的流通量减少,股市因此容易下跌。

 

02

人民币贬值,容易造成通胀

 

人民币贬值,意味着货币变得便宜了,进口东西变贵了,会使国内物价上涨,现金会越来越不值钱。

 

近期股市一片哀鸣,与股市走势对比鲜明的是,期货市场走势火爆。看看商品市场:焦炭等期货品种4个交易日大涨超10%,甲醇等多个品种连创新高。

 

当然涨的不止这些:原油、铁矿石、焦煤、锰硅这些东东统统上涨。农产品上面,苹果再创新高,籼稻、早稻、强麦等品种都上涨。

 

大家感觉最明显的就是油价上涨了。

 

8月7日,国内油价又调整了,加满一箱油多花2.5元。油价今年涨了几次,不知不觉间,已从6元涨7.4元,幅度已经超过20%。

 

像石油、铁矿石、木材、大豆、粮食这些都是国家每年需要大量进口的消费品,都是以美元结算的,目前涨价苗头已经出现了。

 

5月时候,全国猪肉价格出现了止跌回升走势,近期猪价涨得更快了,多地价格已涨破14元/公斤的水平,全国均价也已超过13.5元/公斤。

 

回看历史, 过去在人民币汇率大幅贬值时, 物价都上涨快速。

 

7月底,政治局会议定调,下半年实行稳健货币政策和积极财政政策,这意味着下半年市场上钱更多,通胀概率更大了。

 

03

国债,成好的投资品种

 

人民币贬值,对商品来说,是一种利好。债市也是一种好投资品种,尤其是国债。

 

国债作为传统避险品种,多次在人民币贬值期间出现利率下行、价格上升。另外,今年流动性宽松对债市也是利好。

 

猫姐上次写了一篇文章推荐国债《全面宽松基本确认,这类资产外资一直在抄底》下半年继续推荐国债。

 

有一类国债,可以赚取国债的波动价格,还能赚取国债利息,它在股票账户买卖,这就是记账式国债。

 

记账式国债的流动性高于储蓄国债,利率虽没有储蓄国债高, 但价格可以根据市场利率波动。当市场预期利率下降时,价格就会上涨。比如有些年初价格91元左右,现在价格已涨到96元上下了。投资者可以通过买卖取得收益,操作堪比股票。

 

04

房价,很难说

 

人民币贬值,大家最关心的是房价,房价会不会下跌?

 

过去几年,人民币汇率也经历了几次起伏,但国内房价走势只有一个方向:涨!

 

人民币贬值,意味着货币变多了。对房价来说,宽松货币政策下,房价更容易上涨。但是如果贬值太厉害,汇率暴跌资金外流,对经济明显不利。政府一般都会选择加息维持本国汇率,利率抬升很可能使得房地产市场出现大幅调整。

 

就中国来说,房价的走向更倾向于短期看政策、中期看土地、长期看人口。如果人民币贬值时间不长,幅度不剧烈,感觉对房地产影响不是很强烈。

 

下一次再出现人民币贬值,该避开哪些坑? 你get了吗?

 

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全球最惨烈的房地产泡沫,是怎么滋生、膨胀、破灭的?

十次危机九次地产,过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机,每一次都影响深远,猫哥打算分两期跟大家回顾这四次地产危机,个中滋味各自体会。

 

01

二战之后,日本开始心无旁骛搞建设,结果令人侧目。

 

从1953年到1973年,20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国,比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功,日货横行,大量美国工厂倒闭,失业人口增加,犯罪率攀升,那时美国还没想起贸易战,于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。

 

 

1984年美国贸易赤字1233亿美元,其中对日达三层,1985年日本外汇储备超过4000亿美元,独占世界外汇储备的50%,日本取代美国成为世界上最大的债权国,经济总量也赶超意法英德,坐稳老二位置。

 

美国人万分惊慌,四周一看,他们已被“日本制造”围得结结实实,众多产品——索尼、佳能、施乐、任天堂、丰田等等,要么就是源自日本的,要么就是被日本买了,从银行、超市、著名企业,一直到好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心,都成了日本人的囊中之物。

 

鼎盛时期,日本拥有美国资产的10%,“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识,剩下的只是时间问题。

 

02

这也与美国自身有关。

 

1978年,第二次石油危机爆发,能源价格大涨,美国通胀严重,1979年的夏天,保罗·沃尔克就任美联储主席,决定治理通胀,五年时间里美元汇率上涨了近60%,大量的海外资金流入美国,但出口受挫,贸易逆差日渐成为问题,为了改善这种状况,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力,主要目标当然是日本。

 

于是广场协议出台了。

 

1985年9月,美日等五国在纽约广场饭店举行会议,决定联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美国巨额的贸易赤字,史称”广场协议”,之后,五国开始在外汇市场抛售美元,引发狂潮,美元因此持续大幅度贬值,而日元升值幅度最大,三年间达到了86.1%!

 

 

▌日本怎么应对的呢?他们使出洪荒之力放水:

 

❶ 积极财政

《广场协议》后,日本政府决定减税1万亿日元,同时追加5万亿日元的公共事业投资,同年7月又补增2万亿日元财政开支。

 

❷ 宽松货币

从1986年1月起,日本银行连续5次降低利率,从5%降到2.5%,是当时世界主要国家中最低的,1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。

 

❸ 鼓励企业发债

1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍。

 

❹ 银行开始大力放贷,尤其是房贷

不论是针对企业还是个人,抵押贷款业务规模迅速扩大,之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从1986-1991年,银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。

 

日元每年的升值水平超过5%

只要持有日元资产,可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益,所以很多国际热钱蜂拥涌入。

 

❻ 承平已久,老百姓手里还是有些积蓄的,但是银行利率下浮,货币超发,必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。

 

所有这些多到扎手的钱,全都默契的直奔股市、房地产而去!

 

政府本意是希望更多的资金进入实体,以弥补出口受挫带来的负面影响,但是事与愿违,一方面出口成本高企,企业动力不足,另一方面企业也不愿意对内投资,因为盛世日久,国内人工高涨,浮靡之风日盛,成本也不低。但最主要的是,此时做实业远远比不上做投资。

 

结果是显而易见的,股市高涨、地价房价直升。

 

03

从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万,整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。

 

日本1988年末调查统计的土地总价,是1842兆日元,按当时汇率,美国的地价总额为403兆日元,也就是说,一个日本列岛可以买下4个美国不止而东京23区总地价411兆日元,所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。

 

1989年的东京银座5丁目,当年的土地公示价格1平米1.1亿日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。

 

有案例记:

京郊有29户农民拆迁,土地合计拆迁款8亿日元,而以前这29户农民劳作一年所得不过100万日元,所以就欢天喜地的签协议了,但不过五个月,很多人就开始后悔,因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元,少挣了3亿,相当于他们以前辛苦干300年的。

 

那个年代不买房简直就是奇葩,有的楼盘因为申购人数太多,不得不采用摇号的方式发售,中签很难,有个楼盘第一年的中签比例是1/3700,第二年达到了1/6200,一房难求,以前两幢房屋的夹缝因地势狭小基本无用,有心者把这样的土地也开发成房屋出售,可能宽不到3米长不过4米,但可达数层,民间称为“铅笔楼”,居然也被抢购。

 

 

 

▲ 1987年,参加摇号没中签的母亲,因为有两个孩子很希望能买这套房,不过中签率只有1/3700,采访她的NHK记者安慰她明年继续,第二年实际中签率为1/6200

 

04

开发需求旺盛,但因为土地私有,土地争夺战不时上演,拆迁导致死人也很常见,很多黑恶势力就此崛起。

 

典型者如尾崎清光,高中辍学,后在大阪暴力团伙東組崭露头角,1969年设立了自己的公司,以不动产和高利贷为主要经营业务,借此赚到第一桶金之后涉及政界,黑白两道通吃,后来只要东京搞不定的市街地拆迁,找到他总能解决,但中介费动辄2~3亿,他还要在项目中入股或者抽头,因此暴富,他生活奢靡,在银座花天酒地,情妇都要20岁以下的,极有权势,1982年过生日,道贺的名流超过千人,可是到了1984年,尾崎清光糖尿病入院,被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。

 

当时房地产情势已疯,按常理,政府会踩踩刹车,但是到了1985年,东京推出了“首都改造计划”,这个计划从70年代开始酝酿,但却在市场疯狂时抛了出来。

 

1985年人口普查东京总人口为835万,首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户,73万余人,其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成,人口密集,耐火抗震性差,搬迁或改造是迟早的事情,但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。

 

 

这一轮的大受益者是早坂太吉,坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光,因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司核心业务,也是“不动产的拆迁+问题土地合规”,有多挣钱呢?

 

1986年日本企业收入排行榜上,第一丰田,第二索尼,第三是最上恒产,这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱,之后慢慢渗入到一级土地市场,早坂太吉的大手笔,就是押宝东京都厅建址。

 

1982年前后传出东京都厅重建的消息,但地址未定,早坂太吉大肆收购西新宿土地,其中最大一块地在西新宿六丁目,总价75亿日元。最终果如早坂太吉所料,新长官推进都厅向西新宿转移,一夜之间,早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多,加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块,当年凈赚了1560亿日元,震惊全国,很多人认为这是黑箱操作,不仅引起司法注意,更引得黑帮嫉恨,1986年有人朝他客厅里扔了三颗手雷,幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩,不然八成命丧黄泉。

 

05

但这些都是插曲,全民癫狂是很难叫醒的,何况不光楼市,股市也一样。

 

1955年到1990年,日本土地价格上涨了70倍,股票上涨则超过了100倍。

 

1986年1月日经指数13113点,1987年9月26000点,1988年日本股市总市值超过当年GDP,1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录,当时的股评家喊话,“4万点开头,年末5万点,三年后10万点都不成问题!

 

房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代,生活极度奢靡,之举几个小例子:

 

❶ 每到入夜,满街都是挥舞着万元大钞的人在打车,有人为5分钟车程支付几十万日元的车费,因为公司车补好几百万,花不完;

 

 

❷ 男多女少,女孩子很受重视,圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理,一个平安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元,20万属于正常消费。小礼品不能低于1万,一个月三场演唱会,一周一场电影属于常态化。

 

❸ 那时候是毕业生的黄金年代,每个人至少5个offer,来面试要送你钱,如果计划录用你,那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配,如果是重点人才,阿玛尼、劳力士、进口车,外国旅行,都是可能的,有的公司还打出亲情牌,如果录用者出身农村者,甚至会给老家的亲戚送牛送马。

 

当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元,双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书,价格是6.1亿美元。日方解释说,他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到,历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。

 

……

 

06

当时的日本人都是一根筋,抱定两个信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”!

但怎么可能呢,到了1990年,日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况,泡沫日益膨胀,迟早要崩,与其被动等待,不如主动挑破。

 

于是日本政府动手了,而且一出手就是狠手,如果有一次重来的机会,他们一定不会这么干。

 

他们怎么做的?

 

紧缩货币。日本央行从1989 年开始连续5 次加息,利率从2.5%上升到了6%,同时,货币供应增速大幅下滑。

 

收紧房贷,对土地交易强管制。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

 

调整土地收益税。

 

出台”地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入”供大于求”的冰河时代。

 

 

07

货币紧缩之后,第一个蹦不住的是股市。1987年底,日本股票市值占到全球股市总市值的41.7%,进而在1989年达到顶峰,但是之后急转直下,海外投资者认定泡沫将破,大肆做空,以1990年新年为转折点,日本股市掉头向下,1990年9月,日经股票市场平均亏损44%,相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

 

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产,顿时供过于求,房价地价开始下跌,但根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃,资金面收紧,1991年,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。到1993年,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

 

因为发放了大量的抵押贷款,所以银行收回了很多的不良资产,同期,日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账,其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻,因此产生了严重的信任危机,几家大银行相继倒闭。

 

08

泡沫被戳破,但其影响超过了很多人的预计:

 

❶ 日本土地价格于1991年到达最高点,从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%,至今仍未修复。

 

❷ 失去的二十年

地产泡沫破灭,日本经济增速和通胀率双降,1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,这还是在政府不断刺激下取得的结果。

 

❸ 居民财富大幅缩水

所谓低欲望社会也是财力和信心的反应,日本学者统计,期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和。

 

❹ 企业不振

因为资产价格暴跌,企业的资产负债表明显恶化,企业不得不努力归还债务,竞争力下降。特别是银行受损极大,因为坏账大幅上升,1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭。

 

❺ 日本政府更是输家

1991年之后日本政府债台高筑,1991年日本政府债务/GDP比重为48%,2014年这个数字变为230%,远高于同类发达国家的水准。与此相应的,日本的国际地位也下降不少。

 

很多普通人受时代影响大起大落,命运多舛,即便是那些风云一时的人物也不例外。

 

前面提到的早坂太吉,地产泡沫最疯狂的时候发妻去世,后妻结婚不到两年提出离婚,居然索要750亿的巨额补偿,1991年之后地价狂跌,投机失败,他的公司——一度日本前三的大公司也轰然倒掉,2001年早坂太吉突发脑溢血,虽然保住了命却成了植物人,5年后离世。

 

余额宝正被抛弃!银行这类产品正在崛起,了解一下?

 

余额宝的收益越来越低了,截止7月31日,7日年化仅3.448%。而且余额宝等货币基金申购和赎回也更麻烦了,赎回每日限额1万元。

 

最近P2P频繁违约,信用债表现比较差,股市也不给力。还有什么渠道可以让大家方便又稳妥赚钱呢?

 

猫姐今天给大家找到一个不错的渠道——这就是银行系的货币基金。

 

这个渠道的货币基金比余额宝收益高,而且,申购赎回还不限额度!

 

01

银行类货基崛起

 

银行类货基产品,其实是一种现金管理类产品

 

早在去年监管层讨论货基流动性风险,决定要对货币基金进行限制的时候,一些银行已经开始了行动。

 

今年,一些银行相继推出“类货基”产品,这类产品可以显示七日年化收益,而且银行打出可以随时申赎。很明显的,银行伺机取代货币基金的心早已有了。

 

7月20日晚,政策更加明朗了,央行发布“执行通知”,银保监会发布“理财新规”。执行通知明确了现金管理类产品的估值方法:银行的现金管理类产品在严格监管的前提下,暂参照货币市场基金的“摊余成本+影子定价”方法进行估值。

 

政策肯定了银行‘类货基’的发展模式,银行高兴了,研发类货基产品的意愿就更高了。近期,大部分银行都开始发行更多的货币型理财产品,未来银行系的数量可能会越来越多。

 

这类银行理财产品模仿货币基金的规则设计,公布七日年化收益率和万份收益,同时又具有高流动性。比如,一家银行推出了一款名为“天天成长”的开放式净值型理财产品,该产品起投金额5万元,该产品除了收益稳健外,还可以“T+0”起息,同时100万以内可实时赎回,与货基规则极为相似。

 

▌猫姐总结了一下,这类产品普遍有这些特征:

 

❶ “当日计息、可快取”

申赎方面,银行理财产品开始有T+0和T+1的产品出现。

 

❷ 实时赎回金额无上限

和货币基金的一万元赎回限额相比,银行类货基赎回金额限制少,有些实时赎回上限为5万元,有些额度从几十万到几百万不等。

 

❸ 收益更高

分析认为,银行的货基型产品而言,由于不在证监会体系下管理,其投资标准要比公募的货基品种宽松,包括投资品种的久期和能够投资的范围都更为宽松,甚至可能会投资一些短期非标,这样,使得银行体系的货基产品收益率会高于公募货基。

 

❹ 门槛5万

目前银行类货基的申购门槛普遍还是5万元起,这个比公募或者互联网宝宝门槛更高一些。

 

02

哪些产品收益高?

 

 

从收益看,比较高的产品有南京银行的日日聚财、民生银行的天溢金普通款和高端款、北京天天盈3号也不错,收益都在4%以上,远超余额宝等。

 

这些能直接在银行的APP买T+0的银行理财,挺方便的。猫姐今天试了一下招商银行的T+0理财,感觉挺不错的,中低风险。

 

 

安利给大家一个中国理财网,这是银监会同意建立的全国银行业理财产品信息披露网站,由中央国债登记结算有限责任公司设计、开发、运营、维护和管理,权威性高,网址我放到文尾“阅读原文”了。

 

以后再到银行买理财的话,记得跟客户经理要一下理财产品编码,验证真伪后再买。

 

风向逆转,炒房凉凉?房地产躺赚模式彻底终结?

 

中央关于房地产市场的提法变了。

 

“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。 ”

 

这是给下半年经济工作“定调子”的中央政治局会议上的最新提法。

 

猫哥注意到,“坚决遏制房价上涨”这个说法还是让人始料未及的,简单、直接。要知道在以往的各种会议上甚至去年的政府工作报告中,关于房价的说法还是“遏制房价过快上涨”

 

真的是“下决心”了。

 

01

今年的上半年房价的上涨势头过于猛烈。

 

猫哥曾在以往的文章中总结,“一线城市高,二线城市涨,而三四线城市高涨”。而统计局最近的70城房价数据也显示,70城中63涨,这个幅度也刺激了不少人的神经。

 

而监管层也在不断地给市场降温,比如“棚改凉凉”,国开行将PSL贷款权限收归总行,棚改的货币化安置优惠政策收缩;再比如住建部完善对地方房地产调控工作的考评机制,调控不力的将问责;而发改委也开始对高铁周边城区建设发布了指导意见,而对于城市地铁规划建设也设立了严格的门槛。

 

而在具体城市层面,则是具体的调控措施以及在以往的措施上“打补丁”升级

 

就在政治局会议召开的7月31日,深圳市发布了楼市调控的升级措施:

暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房。居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

 

同时在另一个热点城市苏州,当地“四大行”开始统一政策,客户若在5年内提前还款,将被收取一定违约金。违约金=提前还款金额×月利率×6,即提前还10万,违约金2940,提前还100万违约金29400元。

 

 

02

除了深圳和苏州,今年上半年各个城市的调控政策也是数不胜数。

 

猫哥也对房地产政策做了一个简单梳理:

 

 

除了这7个方面的措施外,地方政府还在城市规划建设、市场监管方面上有所强化,毕竟在头上还有责任压力。

 

从各项政策上以及城市分布情况来看,往往城市选择的都是一些政策组合拳,限购和限贷作为调控基础,为大多数的调控城市所使用,而现在越来越多的城市加入到了限售的大军当中。

 

而在城市方面,我们除了看到深圳、上海等一线城市、南京、西安、长沙等传统热点城市,越来越多的城市加入到了“楼市热点城市”的行列中,比如银川、三明等,因而不得不进行调控,而除了地级市在调控,一些城区、县城也加入到了调控大军,比如宁波市奉化区、杭州湾新区等也在限购限售。

 

而在政治局会议以后,为完成“遏制房价上涨”的目标,更多的城市将进入调控或者对现有的政策进行打补丁,尤其是在深圳这样的标杆城市作出表率的情况下,意味着调控潮即将来临,因为在周期范围内来看,前几轮调控的起点分别是北京和上海。

 

而在调控手段方面,将是更加精细化或者更具有针对性,比如长沙的调控政策“户籍居民已有一套房的,在产证满四年后方可购买二套房”,这在全国范围内来看,都是创新性的限购举措。

 

03

无论是新政策还是打补丁,这一切的一切似乎都指到了同一个方向——炒房。

 

人们在钻空子方面的能力是很强,但是现在城市打补丁的速度也更快,部分城市基本上每月有政策,甚至可以做到每周有政策。

 

当然,这些调控政策的效果还是有的。

 

中国指数研究院的研究报告数据显示,环比来看,5月份除一线城市的成交量略有回升外,15个受监测的二三线代表城市环比涨幅持续回落,其中苏州的环比降幅最大,超过20%,而降幅最小的济南和惠州,为1%。而从同比来看的话,一线城市的成交量是持续下降的,北上广的降幅均超过17%。

 

而在近半年因价格倒挂而持续火热的杭州,也有了降温的趋势。

 

7月以来,杭州进行了6场土拍,而土地的价格却没有以往那么高了。空港新城地块的溢价率仅为6.5%,而临安青山湖科技城地块的成交楼面价也没有过万,而半年前,这里的楼面价已经轻松过万。

 

而在市场上,新房是连续推盘,甚至不要求冻资了,而二手房的成交量也是持续低迷,数据显示,7月上旬,杭州的二手房成交量环比下降了28%,而挂牌量却是在不断增加的。

 

挂牌量高而成交低迷,意味着此前被认为价格倒挂而产生的“躺赚”式套利,已经没有那么容易了,无论是刚需还是投资,都在看着面前的房,掂量着自己手里的钱,自问自己会不会成为新一代接盘侠。

 

这还只是杭州一城,那些经过一轮迅猛上涨甚至“让人看不懂”的上涨后的三四线城市呢?

 

现在,中央“坚决遏制房价上涨”,那么在一波雷厉风行的政策之后,未来的套利空间会有多少呢?恐怕会更加有限。

 

那么炒房,或者想在房地产市场投机,还是暂时歇歇吧。

 

碧桂园“四宗罪”,地产之王为什么成了全民公敌?

 

01

当老大不容易,杨国强可能对此深有体会。

 

2017年,碧桂园销售收入超过恒大、万科,首次登顶行业老大。

 

 

2018年头六个月,这种增势依旧迅猛,半年销售额逼近去年全年的75%。

 

 

好运气不知从哪个时刻起截然而止,各种事故频出,各种指责接踵而来,行业老大还没坐稳,有人预言崩盘将至,碧桂园到底怎么了?

 

02

很多人第一次知道碧桂园的名字是在十多年前,26岁的杨惠妍以1121亿的资产成为2007年的《福布斯》中国首富,当然,人们随后发现女首富的钱其实来自于她的好爸爸杨国强,他对于上市战战兢兢:“上市后的碧桂园就像一只没有脚了的小鸟,只能拼命地往前飞。”

 

杨国强说话内敛,开场白往往是“我是个农民,没读过什么书,说的不一定对……”,这是中国农民惯有的狡黠,据说他读书很多,时常给高管开出书单,据说尤爱《忏悔录》,而开场白之后的观点,往往惊人。

 

即便他是一个真的农民,他也是极其精明的那种,比如他很早就明白了这样的道理:同样是土地,种庄稼的收益比不过种房子。

 

这可能跟他是顺德人有关。如果说农村土地改革的先锋是安徽小岗,那么乡镇企业产权改革的先行者则是广东顺德,也是在这里,1991年,邓公说出了那句名言,“发展是硬道理”

 

1992年,已经在建筑行业折腾了十几年的杨国强决定下海,北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司,打算开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片1300亩土地,此项目以“碧桂园”命名,以此为跳板,杨国强跳出体制。

 

第一个坑是4000套别墅的项目,其时正值1993年6月的房地产危机,因项目偏远根本无人问津,公司面临倒闭,而杨国强走出绝境的套路至今还被业界模仿:他远上北京,说服景山中学在园区设立分校,通过“学区房”概念,烂尾楼成了当地爆款。

 

但这之后直到上市,碧桂园其实只是无数房地产公司中籍籍无名的一个,像一个老农,日出而耕日落而息,挣得只是行业红利,那时的地产大佬是任志强、潘石屹、冯仑这些,个个巧舌如簧,那不是杨国强的时代。

 

03

上市带来了好运,虽然之后经历金融危机,碧桂园也曾裁员,但杨国强还是像开了挂。有意无意的,碧桂园“三级火箭”:土地+人才+高周转模式逐渐成型,大杀四方。

 

▌❶土地

上市不到半年,碧桂园的土地储备从1900万平方米激增到4500万平方米,这比当时的万科多一倍,是香港长和系当时全部土地储备的2.5倍。有地才能种房种庄稼,自打那之后,碧桂园买买买的节奏就没停过,而且目标明确,重仓三四五六…..线城镇

 

▌❷人才

据说杨国强是在和平安马明哲的一次交谈中顿悟人才的重要性。

 

他问马明哲,“你怎么管理平安的万亿资产?有什么秘方?”马说:”我能有什么秘方,靠优秀的人被,我这有很多年薪千万的人。”

 

回去后,杨国强对人力总经理说:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”

 

其实之前他已经意识到这个问题,把中建五局总经理莫斌挖到碧桂园任总裁,年薪跃为605.4万元,之后力度更大,2013年,中海集团董事朱荣斌加入碧桂园,年薪553.6万元;2014年,同样有中海、中建职业背景的吴建斌,出任碧桂园首席财务官,年薪为619.5万元。到2016年结束时,来自中建的刘森峰,成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。

 

同时,碧桂园启动了”未来领袖计划”,在全球广招名校博士,为中国地产行业所罕见。2016年底,入职博士超过400人

 

▌❸高周转

杨国强真正的杀手锏,是高周转。

 

万科学习美国帕尔迪,把高周转概念最早引入国内,杨国强在此基础上加入了沃尔玛的资产周转精髓,成为碧桂园崛起的膨化剂,“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控,别人做不到,我杨国强能做到。”这套理论配合“456”方法论——拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正——让碧桂园迅速崛起。

 

2010年销售收入329亿元,到2017年的5500亿,一路杀进“财富500强”。

 

好,接下来进入but部分。

 

时间进入2018年,碧桂园的运气差了不少,事故不断,问题很多,环伺左右几乎全是骂他的人:员工吐槽、同行抱怨、客户维权、百姓声讨,“四宗罪”缠绕碧桂园,地产之王为什么成了全民公敌?

 

04

4月开始,连续不断的工程事故令人侧目:

 

 

高周转、抢工期、自监理,碧桂园的潜规则逐一暴露,也创造了中国房地产行业的一个奇观,在碧桂园的工地上,监理和施工方往往都是碧桂园自己的员工。

 

与这些工程同样被扒出的是遍及各地的房屋质量问题,一个五星级的家,变成了五星级的坑,于是,维权声四起:

 

从杭州到武汉,无锡到甘肃,萍乡到济宁,到处都有碧桂园业主的身影出现。

 

有的是因为公摊坑了面积,有的是因为电梯容量和户数不匹配,甚至还有延期交房,交房不交证等等原因。

 

但是最多的一项是他们的装修,买的时候承诺精装修,样板房很华丽,到真的交房的时候精装修就变成毛坯了,或者用很多劣质材料对付事儿。

 

于是民怨沸腾。

 

 

05

很多人说是因为高周转背后的资金流出现了问题,这是毋庸置疑的,房地产的高杆杆过不了资金短缺的日子,但从具体的执行者来说,高周转背后的高强度超过了很多人的极限,没有人能用百米冲刺的速度去完成一场马拉松,碧桂园的管理问题再被提起。

 

杨国强的三级火箭架构无疑是高效的,就一个缺点:耗人。

 

如果再加上一个对细节穷追猛打的老板,那员工是很难做的。生不入x科,死不进x大,生死不入碧桂园,真的不是说说而已。

 

猫哥问一个碧桂园的伙计,压力真的那么大吗?他沉默无语,撩了撩头发,“这么说吧,哥入职一年,发际线高了一公分…….”

 

▌一是心累:

焦虑无处不在,因为业绩不行肯定要被淘汰的,而且时间有限。

 

每月的总部高管会上,区域总们会按照业绩数排座位,业绩可观的坐在前排,以此后推。结果清晰,压力明显。

 

每天早晨,杨国强、莫斌可以通过手机系统看见前一天碧桂园产生的所有数据,如各地投资、售房、收款情况等等,700多名地方项目总经理乃至垂直条线人员,可以根据实时数据,知道自己与考核指标还差多远。

 

“红绿灯”管理系统中,碧桂园4000多种业务都实现了流程管理,每一个业务的进度都被设计了红绿灯的预警时间。当出现3个红灯,业务相关人员会被职能中心负责人约谈,一旦出现4个红灯,等待你的是总裁莫斌的约谈。”我们每天早上的习惯就是摸手机,看看业务进度变色了没有,有变色了的就赶紧抓紧。”这是碧桂园工作的日常,节点管理正变得越来越严苛,这保证了高执行力。

 

▌二是身累:

在万科的离职群里,大家通常是你侬我侬,而碧桂园的离职群则抱怨颇多,即便是在职员工,也常常匿名吐槽,屡见不鲜。

 

抱怨加班是常事,除了画图纸的设计师被要求通宵出稿子之外,其他部门的员工一样是超长待机,员工培训的照片流出也透露了碧桂园的拼命加班文化:

 

 

于是就有了这个结果:

 

 

一线更惨,除了传说中风风火火的喝鸡血之外,也有量化指标逼着员工使劲干,比如全员扫街,让很多人叫苦不迭。

 

 

06

本来旁观的人也被牵扯其中,一类是同行,一类是老百姓。

 

碧桂园通过全员冲刺的方式完成业绩爆发,对同业来说则又爱又恨,猫哥问过不少地产朋友,他们“撕了”碧桂园的心都有,因为——他们的公司也打算这么干!

 

去年11月,第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件,明确实施高周转奖励及考核细则。今年5月,保利地产董事长宋广菊表示,将向碧桂园学习项目周转的一些做法强调豪宅“高周转”的泰禾,不断在“院子系”去化周期上着力。

 

老板们当然希望大干快上抢夺利润,而一帮职业经理人则看到了无尽的加班,本来已经累得半死不活了,突然旁边还有个蒙眼狂奔的主儿,更可怕的是老板还要求赶上去……

 

骂街是一定的。

 

而骂得更狠的是老百姓,在很多人看来,碧桂园就是一个收割机。

 

因为定位三四线甚至更基层的城市,市场容量小,碧桂园的策略是低价拿地,然后宣称提供一个“五星级的家”,然后当地购买力被迅速扫光,然后房价就有了新高度。连文艺小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆对碧桂园的恶意:

 

 

于是有人提出问题:碧桂园失控了吗?

 

身负9000亿的债务,又是严格调控的行业,央行的水都快溢出来了但很少流入地产商的手里,海外的评级在下降,这个渠道被堵死也很正常,失去了现金流,庞然大物轰然倒下也不鲜见。

 

杨国强有这种危机感,他曾说,每天都在思考倒闭、做不下去会有什么结果?

 

从结果看,他还没找到解决方案,而碧桂园的麻烦,可能才刚刚开始。

 

外管局罕见点名通报!罚银行罚个人!这几条人民币外逃渠道被堵死!

今年以来,人民币对美元汇率持续贬值。截止7月26日,人民币兑美元中间价报6.7662,比年初贬值超4%。一些富豪又开始偷偷将资金转移出境,投资正在升值的美元资产。限于国内外管局每人每年换汇上线为5万美元的规定,他们采取多种非法手段将资金运出海外。

 

7月24日,外管局称,维护外汇市场良性秩序,针对银行、第三方支付机构、企业转口贸易等重点主体和业务开展专项检查,严厉打击各类外汇违法违规行为。

 

外管局打击的非法渠道都有哪些呢 , 猫姐给大家分析一下。

 

01

外汇蚂蚁搬家

 

王先生小孩目前在美国念书,毕业后计划继续在国外工作生,想早点在美国买套房。不过每人每年额度只有5万美元,怎么办?此前许多人做法是“化整为零”。比如总共需要50万美元,那就找10个亲戚朋友,每人凑5万额度。

 

虽然这个方法确实规避了额度问题,但根据外汇管理的要求,这种行为将被视为“蚂蚁搬家”式换汇,违者会被严查。

 

根据外管局的规定:

● 5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;

 

● 个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;

 

● 同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。

 

外管局点名公布,在2016年1月至2017年12月,赵某利用共计55人的个人年度购汇额度,将个人资产分拆购汇后汇往境外账户,非法转移资金245.万美元。外管局表示,该行为违反构成逃汇行为,罚处116万元。

 

02

地下钱庄

 

李小姐是上海一名在美国读书的留学生,每次他都选择这类地下钱庄换汇。

在沿海经济发达地区,尤其外贸繁荣的深圳地下钱庄多如牛毛。

 

地下钱庄操作路径是这样的:内地客户先把人民币打入钱庄指定的内地账户,地下钱庄在扣除手续费后,按当天的汇率将港币或美元打入客户在境外账户。据说地下钱庄效率很高,只要客户提早半个小时告知转移金额,钱庄就能按照即时兑换汇率帮客户把钱转出去,手续费约在0.8%-1.5%。 从技术上讲,这种境内外“对敲”的运作方式。

 

地下钱庄风险很大。一方面内地有关部门加紧对非法跨境结汇的打击,香港也对不明来路的资金严格监管,一些不靠谱的钱庄还出现跑路现象。

 

外管局点名公布了一起对地下钱庄的查处:2013年10月至2016年10月,钟某将4371万元人民币打入地下钱庄控制的境内账户,通过地下钱庄兑换外汇汇至其境外账户,外管局对此人处以罚款306万元。

 

03

内保外贷

 

有些富豪借助企业来搬运资金出海,“曲线救国”的办法来绕过监管,其中一种就是内保外贷。

 

什么是“内保外贷”?这是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业提供担保,由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

 

简单说,境内的企业在境外开设了一家子公司,展开海外业务需要钱啊,但是如果从国内汇款出去,资金量巨大外汇局的审批都很难过。那么假借“内保外贷”这个业务转移资金:境内的母公司从境内银行中获得授信额度,以此来做担保,其子公司就可以通过银行的海外机构直接拿到外汇贷款了。

 

当然,要想境内银行开具担保函,肯定得有实物资产进行抵押,有些富豪把自己内地的房产或者土地作抵押。 如此一来,人民币就顺利转移到了海外。

如果银行在这里审核不严,也会被罚处。比如民生银行厦门分行、广州银行深圳分行、厦门国际银行泉州分行就被外管局点名了。

 

民生银行厦门分行被处以罚没款2240万元人民币,暂停对公售汇业务三个月。

 

04

虚构贸易合同

 

一些富豪还发现了一种逃避中国监管机构的监管、偷偷将资金转移出境的新方法,那就是虚假贸易。

 

他们假装和海外企业做生意,发生进出口业务。比如,一家中国公司向一家外国公司支付100万美元购买机床,其实,这家公司什么机床也没买,他只是认识这一家愿意开具发票的海外公司。他们利用这个虚假的进出口合同骗取外管局核准的外汇结算额度,进行跨境付款。资金转移出来后,就用来投资于伦敦、悉尼或者纽约的房地产或股票。

 

05

转口贸易成另一个通道

 

虚假转口贸易一直资金外逃的高发区。

 

转口贸易,又称中转贸易,是指进出口货物买卖不是在生产国与消费国之间直接进行,而是通过第三国转手进行的国际贸易。

 

一些企业虚构转口贸易背景,以支付保证金、银票抵押等担保方式申请外汇融资。

 

比如王老板想申请外汇贷款,他先向银行提供一笔等额的人民币保证金。他将一笔几百万的人民币存入其在银行的贷款保证金账户内。国内融资银行收取人民币保证金后,还会支付该笔保证金以人民币定期存款利息。

 

根据规定,外汇贷款应有专门的涉外用途,比如用于向外方支付货款等。但事实上,王老板的公司只是一个空壳。他向银行提供了虚假的书面申请材料,谎称自己公司是代理转口贸易的受托方,需外汇向海外供货方支付货款,由此得到了银行批准。于是这笔外汇贷款资金被支付给了“供货企业”。事实上,这家海外企业只是王老板注册的离岸公司,其银行账户由他自己实际控制。

 

同样的,如果企业提交虚假提单的情况下,银行没能审核出转口贸易真实性,违规办理转口贸易购付汇业务也会被处罚,比如交通银行厦门前埔支行就被罚款600万元人民币。

 

06

这些操作很多都带有明显的转移资产或者套利的目的,监管不断强化,死角会越来越少,被拿下太正常了。对于普通家庭来说,人民币贬值,很多人很着急,问要不要把人民币赶紧换成美元?

 

很多专业投资机构专注于汇率变动带来的套利空间,像上半年做空人民币的玩家就比较惨,人民币一度到了6.26的点位,但之后一路贬值破了6.8,如果在这个周期操作得当,6-7%的收益是有的,不过这对专业性的要求是比较高的,一般是不好驾驭。

 

普通人家还是出于资产配置的需求,不过到了现在这个时点,有几点需要特别提示:

 

❶ 在不断下跌击破6.8之后,贬值空间很有限了,即便破7,在汇率方面算下来也就是2%左右的收益

 

❷ 2015年-2016年的那一个贬值周期里,很多家庭换了不少美元,然后呢,就没有然后了,那钱一直放到现在,跟存活期差不多了,没有起到预期的效果,所以换汇之前,应该想好下一步做什么,投资要有渠道,消费要有目标。

 

❸ 有的人说我就想放着,也没问题,但记得渠道一定要合法啊。